등기부등본 보는법: 갑구, 을구 핵심 3요소 완벽 해설 (열람/발급 후 필수 확인!)

'등기부등본 발급' 후의 안일함이 부르는 위험

'등기부등본'이라는 단어가 주는 무게감과 달리, 우리는 이 서류를 마주할 때 3가지 위험한 '인식의 함정'에 빠지곤 합니다.

"근저당은 당연히 있는 것 아닌가?" 가장 위험한 생각입니다. 이 '대출(근저당)'과 '내 보증금'을 합친 금액이 집값을 초과하는 순간, '깡통전세'의 희생양이 됩니다. 위험성을 인지하지 못하고 '당연한 것'으로 받아들입니다.

"신탁? 가압류? 용어가 너무 어렵다." 신탁등기, 가압류 같은 생소하고 강력한 법률 용어는 그 위험성을 모른 채 무시하거나 독해를 포기합니다.

"중개사가 안전하다고 했다." 가장 중요한 중개사 신뢰입니다. 중개사는 계약을 '중개'할 뿐, 2년 뒤 보증금 반환까지 보장해주지 않습니다.

등기부등본 열람까지는 성공했지만, 정작 그 안의 '위험 신호'를 인지하지 못하고 안일하게 넘어가는 것. 이것이 바로 보증금 사고가 시작되는 첫 번째 관문입니다.

전문가의 '등기부등본 보는법'

그렇다면 이 위험한 함정에서 벗어나려면 어떻게 해야 할까요? 등기부등본 보는법의 기본은 그 구조부터 이해하는 것입니다.

1. 등기부등본의 기본 구조 (표제부, 갑구, 을구)

등기부등본은 건물의 신분증과 같습니다. 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 나뉩니다.

표제부: 건물의 주소, 면적 등 '외형'을 보여줍니다. 갑구: 이 집의 '주인(소유권)'이 누구인지 보여줍니다. 을구: 집주인 외에 권리를 가진 사람, 즉 '빚(근저당)'이 있는지 보여줍니다. 이 구조를 바탕으로, 아래 3대 위험 신호의 의미와 확인법을 반드시 알아야 합니다.

2. 3대 위험 신호 셀프 확인법

1순위 위험: 갑구의 '신탁등기' (절대 계약 금지!)

확인: 등기부등본 갑구의 소유자란에 '수탁자 OOO신탁회사'라는 글자가 있는지 확인합니다. 의미: 법적인 집주인이 '신탁회사'라는 뜻입니다. 당신이 계약하려는 '집주인(위탁자)'은 진짜 주인이 아닙니다. 위험성: '신탁회사'의 명확한 동의(신탁원부 확인 필수) 없이는 100% 사기 계약이거나 법적 보호를 받기 어렵습니다. 전문가 결론: 신탁등기 매물은 피하는 것이 상책입니다.

2순위 위험: 갑구의 '가압류', '압류', '경매' (신용 불량 신호)

확인: 등기부등본 갑구에 이 단어들 (가압류, 압류, 경매)이 있는지 확인합니다. 의미: 집주인이 빚을 못 갚아, 채권자들이 이 집을 '찜'해둔 상태입니다. 위험성: 당신이 잔금을 치르는 순간, 집이 경매로 넘어가거나 채권자들이 먼저 돈을 가져갈 수 있습니다. 전문가 결론: 이 단어들이 보이면 즉시 계약을 중단해야 합니다.

3순위 위험: 을구의 '근저당' (깡통전세 계산 필수!)

확인: 등기부등본 을구(소유권 이외의 권리)의 선순위채권 금액을 확인합니다. 의미: 집주인이 이 집을 담보로 은행에서 돈을 빌렸다는 뜻입니다. (대부분 존재합니다) 필수 계산: [은행 빚 (채권최고액) + 내 전세보증금] < 집시세의 80% 위험성: 위에서 계산한 금액이 '이 집의 매매 시세'보다 높거나 비슷하면 100% 깡통전세입니다. 집이 경매로 넘어가면 은행이 돈을 다 가져가고, 당신은 빈손으로 쫓겨날 수 있습니다. 전문가 결론: 반드시 '적정 시세'를 파악하고 이 금액을 계산해야 합니다.

'복잡한 검증', 세이프홈즈로 1분 만에 끝내는 법

신탁원부를 확인하고, 선순위채권을 계산하며, 이 집의 '진짜 시세'를 파악하는 일... 물론 법률 지식이 있다면 직접 확인할 수 있습니다. 하지만 계약할 때마다 이 복잡하고 어려운 '검증'을 완벽하게 수행하는 것은 현실적으로 어렵습니다.

이것이 바로 세이프홈즈 안심등기가 필요한 이유입니다. 당신이 해야 할 일은 등기부등본 보는법을 '공부'하는 것이 아니라, 세이프홈즈에 주소 하나만 입력하는 것입니다.

(1) 깡통전세 위험여부 시세 대비 보증금이 과도한지, 전세보증금이 매매가를 초과하는지 자동 진단합니다. (2) 적정보증금 산정 세이프홈즈 AI를 기반으로 안전한 보증금의 범위를 제시합니다. (3) 악성임대인 이력 확인 세금체납, 과거 전세사기 이력 등 위험 임대인을 자동으로 탐지합니다. (4) 등기부 권리관계 분석 근저당, 가압류, 신탁 등 보증금을 위협할 수 있는 권리관계를 한눈에 보여줍니다.

근저당, 가압류, 신탁등기... 더 이상 이 어려운 용어들 앞에서 불안해하거나 포기하지 마십시오. 계약서에 도장 찍기 전 1분, 우리은행 WON뱅킹 앱에도 탑재된 '안심등기' 전문가 시스템으로 당신의 보증금을 가장 확실하게 지키십시오.