계약갱신청구권, 묵시적갱신 전세계약 연장, 전세 재계약 할 때 주의할 점
전세계약 연장 시, 반드시 새 등기부등본을 발급받아 집주인 변경, 신규 근저당 여부를 확인하고, 보증금이 올랐다면 증액 계약서를 작성해 확정일자를 받아야 합니다. 이 간단한 절차를 생략하고 '알아서 되겠지'라고 안일하게 생각하는 순간, 2년 전에는 없었던 위험에 내 전세보증금 반환이 불가능해질 수 있습니다. 이 글에서는 전세계약 연장 시 빠지기 쉬운 '숨겨진 위험'과, 내 보증금을 지키는 4가지 필수 체크리스트, 그리고 이 모든 것을 1분 만에 해결하는 가장 확실한 방법을 제안합니다.
전세계약 연장의 숨은 위험
'전세계약 연장에서 가장 위험한 생각은 "첫 계약 때 안전했으니 지금도 안전할 것"이라는 착각입니다. 2년이라는 시간 동안, 나도 모르는 사이 아래와 같은 심각한 문제들이 생겼을 수 있습니다.
1) 새로운 빚(근저당)이 생겼을 수 있습니다
2년 전에는 깨끗했던 등기부등본에 수억 원의 근저당이 새로 생겨, 내 보증금 순위가 뒤로 밀려난 깡통전세가 되었을 수 있습니다.
2) 집주인이 바뀌었을 수 있습니다
내가 모르는 사이 집이 팔려, 세금 체납 이력이 있는 위험한 집주인으로 바뀌었을 수 있습니다.
3) 나도 모르는 법적 분쟁이 생겼을 수 있습니다
압류, 가압류 등이 등기부등본에 새로 기록되었을 수 있습니다.
이런 변화를 확인하지 않고 단순히 계약 기간만 연장하는 것은, 눈을 감고 도로를 건너는 것과 같습니다. 2년 전의 안전 점검은 이미 유효기간이 끝났습니다.
전세계약 연장, 계약갱신청구권, 묵시적갱신
그렇다면 이 숨겨진 위험으로부터 내 보증금을 어떻게 지킬 수 있을까요? 아래 4가지 방법만은 반드시 기억하고 실행해야 합니다.
방법 1: 갱신 방법의 법적 효력 명확히 하기
전세계약을 연장하는 방법은 크게 3가지입니다. 이 중 나에게 맞는 방법을 선택하고, 4가지 주의사항을 반드시 지켜야 합니다.
묵시적 갱신
임대인과 임차인 모두 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 아무런 통보가 없으면 기존과 동일한 조건으로 2년 자동 연장됩니다. 이 경우 임차인은 언제든 해지 통보 후 3개월 뒤에 나갈 수 있어 가장 유리하며, 계약갱신청구권을 사용한 것으로 보지 않습니다.
계약갱신청구권 사용
임차인의 강력한 권리입니다. 임대인이 퇴거나 보증금 5% 초과 증액을 요구할 때, 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 1회에 한해 2년 연장을 법적으로 요구할 수 있습니다. 이때, "계약갱신청구권을 행사합니다"라는 의사를 내용증명, 문자, 카카오톡 등 추후 분쟁 시 입증 가능한 증거로 명확히 남겨두는 것이 핵심입니다.
방법 2: 등기부등본 다시 떼보기
전세 재계약의 핵심입니다. 묵시적갱신이든 계약갱신 청구권이든 재계약을 하기전, 반드시 최신 날짜의 등기부등본을 발급받아 아래 내용을 직접 확인해야 합니다.
[갑구 확인]
2년 전 계약서상의 임대인과 현재 등기부등본의 소유자가 동일한지 확인합니다. 만약 다르다면 새로운 집주인과 계약을 다시 논의해야 합니다. 또한, 가압류, 압류, 경매개시결정, 신탁등기 등 소유권을 제한하는 위험한 권리가 새로 생기지 않았는지 샅샅이 확인합니다.
[을구 확인]
새로운 근저당이 설정되었는지, 설정되었다면 선순위채권이 얼마인지 확인하여 현재 시세 대비 위험도를 다시 계산해야 합니다.
방법 3: 보증금 증액 시, '증액 계약서' 작성 및 '확정일자' 받기
만약 보증금을 5% 이내로 올려주기로 합의했다면, 절대 기존 계약서에 덧쓰거나 돈만 보내면 안 됩니다. 나의 기존 보증금의 우선변제권은 최초 확정일자 순위로 이미 확보되어 있습니다. 하지만 '증액된 보증금'은 완전히 새로운 채권입니다.
따라서 '증액된 금액'에 대한 별도의 계약서를 반드시 작성하고("OO아파트 OOO호 보증금 OOO원을 증액하며, 기존 계약의 다른 조건은 동일하게 유지한다"는 특약 명시), 그 계약서로 동사무소에 가서 새로운 확정일자를 받아야 합니다. 이 절차를 거쳐야만 올려준 보증금도 법적으로 보호받을 수 있습니다
방법 4: HUG 등 전세보증보험 연장하기
HUG 전세보증보험 등에 가입되어 있다면, 이 또한 자동으로 연장되지 않습니다. 계약이 연장되거나 보증금이 증액된 사실을 즉시 보증기관에 알려야 합니다.
변경된 계약서를 제출하여 '보증 조건 변경 계약'을 체결해야만, 연장된 기간과 증액된 보증금까지 모두 안전하게 보증 효력이 유지됩니다. 이 절차를 누락하면 정작 필요할 때 보증금을 받지 못할 수 있습니다.
2년 사이의 모든 위험, 1분 만에 확인하는 법
등기부등본을 확인하고, 선순위채권을 계산하며, 이 집의 '진짜 시세'를 파악하는 일... 물론 법률 지식이 있다면 직접 확인할 수 있습니다. 하지만 계약할 때마다 이 복잡하고 어려운 '검증'을 완벽하게 수행하는 것은 현실적으로 어렵습니다.
이것이 바로 세이프홈즈 안심등기가 필요한 이유입니다. 당신이 해야 할 일은 등기부등본 보는법을 '공부'하는 것이 아니라, 세이프홈즈에 주소 하나만 입력하는 것입니다.
(1) 깡통전세 위험여부
시세 대비 보증금이 과도한지, 전세보증금이 매매가를 초과하는지 자동 진단합니다.
(2) 적정보증금 산정
세이프홈즈 AI를 기반으로 안전한 보증금의 범위를 제시합니다.
(3) 악성임대인 이력 확인
세금체납, 과거 전세사기 이력 등 위험 임대인을 자동으로 탐지합니다.
(4) 등기부 권리관계 분석
근저당, 가압류, 신탁 등 보증금을 위협할 수 있는 권리관계를 한눈에 보여줍니다.
계약 전 근저당, 가압류, 신탁등기... 더 이상 이 어려운 용어들 앞에서 불안해하거나 포기하지 마십시오. 계약서에 도장 찍기 전 1분, 국민건강보험공단 처럼 공공기관에서도 사용하는 '안심등기' 전문가 시스템으로 당신의 보증금을 가장 확실하게 지키십시오.
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