전세보증금반환보증보험에 가입하고 안심하고 살고 있는데, 갑자기 집주인이 집을 팔았다며 새로운 집주인에게 연락하라는 통보를 받으셨나요?

이때 ‘내가 가입한 보증보험은 어떻게 되는 거지?’, ‘새로운 집주인 앞으로 다시 가입해야 하나?’ 하는 걱정이 들기 마련입니다.

결론부터 말씀드리면, 집주인이 바뀌어도 내가 가입한 보증보험은 그대로 효력을 유지하니 안심하셔도 됩니다. 다만, 보증기관에 집주인이 바뀌었다는 사실을 알려주는 간단한 절차가 필요합니다.

결론부터 확인, 집주인이 바뀌어도 보증보험은 유효합니다

안심하셔도 됩니다. 전세 계약 기간 중에 집주인이 바뀌더라도, 임차인이 가입한 전세보증금반환보증보험의 효력은 그대로 유지됩니다.

그 법적 근거는 바로 「주택임대차보호법」이 보장하는 임차인의 ‘대항력’에 있습니다.

임차인이 전입신고를 통해 대항력을 갖추게 되면, 집이 팔려 새로운 집주인이 생기더라도 그 새로운 집주인은 이전 임대인의 지위를 그대로 물려받게 됩니다.

즉, 새로운 집주인은 이전 집주인과 마찬가지로 계약 만기 시 임차인에게 보증금을 반환해야 할 의무를 똑같이 지게 되는 것이죠. 전세보증보험은 바로 이 ‘보증금 반환 의무’를 보증하는 상품이므로, 그 의무가 새로운 집주인에게 이전됨에 따라 보증의 효력 또한 자동으로 새로운 집주인에게 승계되는 것입니다.

보증기관에 ‘임대인 변경’ 사실을 알려야 하는 이유

법적으로 보증의 효력이 자동으로 승계된다고 해서, 임차인이 아무런 조치를 취하지 않아도 되는 것은 아닙니다.

내가 가입한 보증보험의 ‘주된 채무자’가 이전 집주인에서 새로운 집주인으로 바뀌었다는 사실을 보증기관(HUG 등)에 공식적으로 알려주는 ‘보증조건 변경’ 절차를 밟아야 합니다.

만약 이 사실을 알리지 않고 있다가 나중에 새로운 집주인에게 보증금을 돌려받지 못하는 보증사고가 발생하면 어떻게 될까요?

보증보험 효력이 무효가 되는 것은 아니지만, 보증기관 입장에서는 바뀐 집주인의 정보를 알지 못하므로, 소유권 이전 관계 등을 확인하는 추가적인 절차를 거치게 됩니다.

이 때문에 보증금을 돌려받기까지 불필요한 시간이 더 소요될 수 있습니다. 따라서 집주인이 변경된 사실을 알게 된 즉시, 보증기관에 변경 신고를 하여 정보를 최신 상태로 유지하는 것이 좋습니다.

임대인 변경 신고 방법과 필요 서류

임대인 변경 신고는 주택도시보증공사(HUG)를 기준으로, 인터넷보증 시스템이나 모바일 앱, 또는 가까운 지사 방문을 통해 할 수 있습니다. 이때 필요한 서류는 다음과 같습니다.

주요 필요 서류

- 보증조건 변경 신청서 (보증기관 양식) - 새로운 임대인의 인적사항이 기재된 서류 (가장 확실한 서류는 소유권 이전 등기가 완료된 부동산등기부등본) - 임차인 본인의 신분증

이 서류들을 제출하여 임대인 정보 변경을 완료하면, 모든 절차는 마무리됩니다.

하지만 계약 기간 중에 발생하는 변동 사항을 꼼꼼히 챙기는 것만큼이나, 계약을 시작하는 단계에서부터 위험 요소가 없는 깨끗한 집에 들어가는 것이 중요합니다. 집주인이 바뀌는 것 자체는 문제가 아니지만, 애초에 위험한 집이었다면 누가 집주인이 되든 보증금을 지키기 어렵기 때문입니다.

결국 계약 전, 집에 숨겨진 모든 위험 요소를 미리 파악하는 과정이야말로 내 보증금을 지키는 제일 확실한 방법입니다.