‘월세 보증금은 몇백만 원 수준인데, 설마 떼이겠어?’ 하고 가볍게 생각하기 쉽습니다.

하지만 보증금의 액수가 적다고 해서 그 위험까지 적은 것은 아닙니다.

최근에는 월세 보증금 미반환 분쟁이 급증하면서, 소액이라도 보증금을 지키기 위한 철저한 준비가 필수가 되었습니다.

다행히 우리 법은 월세 임차인의 보증금을 지켜주기 위한 여러 단계의 강력한 보호 장치를 마련해두고 있습니다. 내 보증금을 안전하게 지키는 방법들을 단계별로 알려드릴게요.

계약 전, 등기부등본 확인은 월세도 필수입니다

보증금 보호의 첫걸음은 계약 전 단계에서부터 시작됩니다. 월세 계약 역시, 계약하려는 집에 법적·재정적 위험이 없는지 확인하는 것이 기본입니다. 반드시 등기부등본을 발급받아 아래 사항을 확인하세요.

실제 소유주 확인

계약하려는 사람이 등기부등본 ‘갑구’에 기재된 실제 소유주가 맞는지 신분증과 대조해야 합니다.

위험한 권리 확인

집에 과도한 대출(근저당권)이 있거나, 압류·가압류·가등기 등 보증금을 위협할 수 있는 위험한 권리가 설정되어 있는지 확인해야 합니다. 이러한 집에 들어갈 경우, 소액의 보증금마저 돌려받지 못할 위험이 있습니다.

건축물대장 확인

건축물대장을 통해 내가 들어갈 집이 불법적인 ‘위반건축물’은 아닌지 확인하는 것도 중요합니다.

이사 당일, 대항력과 우선변제권 확보하기

계약 후 이사를 마쳤다면, 즉시 법적인 권리를 확보하는 절차를 밟아야 합니다. 이는 보증금을 지키기 위한 가장 중요하고 기본적인 절차입니다.

전입신고로 ‘대항력’ 갖추기

이사 당일, 즉시 관할 주민센터에 방문하여 전입신고를 해야 합니다. 전입신고를 마친 다음 날 0시부터 임차인은 대항력을 갖게 됩니다. 대항력이란, 집주인이 바뀌더라도 새로운 집주인에게 계약 기간 동안의 거주 권리와 보증금 반환을 주장할 수 있는 힘을 의미합니다.

확정일자로 ‘우선변제권’ 갖추기

전입신고를 하면서 계약서에 확정일자 도장을 함께 받아야 합니다. 확정일자를 받으면 우선변제권이 생기는데, 이는 만약 집이 경매에 넘어갔을 때 후순위 권리자들보다 내 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 순번표와 같은 역할을 합니다. 이 두 가지 권리는 「주택임대차보호법」이 임차인에게 부여한 핵심적인 보호 장치입니다.

소액임차인을 위한 최강의 방패, 최우선변제권

월세 계약처럼 보증금이 비교적 적은 임차인을 위해, 우리 법은 더욱 강력한 보호 장치를 마련해두고 있습니다. 바로 소액임차인 최우선변제권입니다.

이는 「주택임대차보호법 시행령」에서 정한 기준 금액 이하의 보증금으로 거주하는 ‘소액임차인’에 한해, 집이 경매에 넘어가더라도 보증금 중 일정액을 다른 어떤 빚(은행의 선순위 대출 등)보다도 가장 먼저 돌려받을 수 있도록 보장하는 제도입니다.

2025년 현재 서울특별시 기준, 보증금 1억 6,500만 원 이하의 임차인은 ‘소액임차인’에 해당하며, 이 경우 최대 5,500만 원까지 최우선으로 변제받을 수 있습니다. 이 막강한 권리는 임차인이 ‘대항력(전입신고)’만 갖추고 있다면 자동으로 부여됩니다.

모든 상황에 대비하는 가장 확실한 방법, 월세보증보험

최우선변제권은 강력하지만, 두 가지 한계가 있습니다.

첫째, 보증금 전액이 아닌 법에서 정한 일부 금액까지만 보호합니다.

둘째, 오직 집이 경매로 넘어가는 상황에서만 작동합니다. 만약 집주인이 단순히 “돈이 없다”며 보증금 반환을 거부하는, 더 흔한 분쟁 상황에서는 아무런 힘을 발휘하지 못하죠.

이 모든 상황에 대비하는 가장 확실한 안전장치가 바로 전세보증금반환보증보험입니다.

이 보험은 월세 보증금도 동일하게 가입할 수 있으며, 경매 여부와 상관없이 계약 만기 후 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 보증기관이 대신 보증금 전액을 지급해 줍니다.

결국 계약 전 집에 숨겨진 위험은 없는지 미리 확인하고, 계약 후에는 법적 권리를 완벽하게 확보하는 이 모든 과정이야말로 내 보증금을 지키는 제일 확실한 방법입니다.