전세보증금반환보증보험은 전세사기로부터 내 보증금을 지켜주는 가장 강력한 안전장치로 알려져 있습니다.

실제로 대부분의 보증금 미반환 사고는 이 제도를 통해 안전하게 해결되죠. 하지만, 이 든든한 보증보험조차도 힘을 쓰지 못하는, 더 교묘하고 악질적인 전세사기 유형들이 있습니다.

바로 ‘계약 자체를 원천적으로 무효’로 만들거나, ‘보증보험의 효력을 뛰어넘는’ 함정을 파놓는 경우입니다. 최후의 보루마저 무력화시키는 최악의 전세사기 유형과, 이를 피하기 위한 예방법을 알려드릴게요.

보증보험이 작동하는 원리, ‘유효한 계약’의 중요성

먼저 보증보험이 왜 힘을 쓰지 못하는 경우가 생기는지 그 원리를 이해해야 합니다.

보증보험은 임차인이 가진 ‘유효한 임차권과 보증금 반환 채권’을 전제로 작동합니다.

즉, 보증기관은 보증사고가 발생했을 때 임차인에게 보증금을 대신 지급해주고, 임차인이 가지고 있던 ‘보증금을 돌려받을 권리’를 넘겨받아 임대인에게 대신 청구하는 구조이죠.

따라서 만약 사기꾼의 정교한 속임수로 인해 내가 맺은 전세계약 자체가 처음부터 법적으로 효력이 없는 ‘무효’ 상태라면, 내가 가진 임차권 역시 존재하지 않게 됩니다.

이 경우 보증기관은 넘겨받을 권리가 없으므로 보증보험에 가입했더라도 보증금을 지급해줄 수 없게 되는 것입니다.

계약 자체를 무효로 만드는 사기 유형

계약의 근본을 흔들어 보증보험을 무력화시키는 대표적인 사기 유형은 다음과 같습니다.

1. 신탁등기 사기

가장 흔하고 위험한 유형입니다. 신탁등기란, 부동산의 소유자(위탁자)가 관리, 처분 등의 목적으로 소유권을 신탁회사(수탁자)에게 이전한 것을 의미합니다.

이때부터 법적인 소유자는 신탁회사가 되므로, 임대차 계약은 반드시 신탁회사의 동의를 얻은 상태로 계약해야 합니다.

만약 이를 무시하고 전 집주인인 위탁자와 계약을 맺으면, 그 계약은 원칙적으로 무효가 됩니다.

임차인은 법적인 임차권을 취득하지 못했으므로, 보증보험의 보호도 받을 수 없습니다. (보증보험 가입 안됨) 등기부등본 ‘갑구’의 소유자란에 ‘수탁자 주식회사 OO신탁’과 같이 신탁회사 이름이 있다면 절대적으로 주의해야 합니다.

2. 집주인을 속이는 이중계약 사기

부동산 관리인이나 중개보조원 등이 집주인과 짜고 치는 것이 아니라, 오히려 집주인마저 속이는 수법입니다.

사기꾼은 집주인에게는 “월세 계약을 중개하겠다”고 접근하여 월세 계약 위임장을 받아냅니다. 그리고 임차인에게는 위조한 전세 계약서를 보여주며 거액의 전세보증금을 받아 가로챈 뒤, 한동안 집주인에게 매달 월세를 보내주며 안심시켰다가 잠적하는 방식입니다.

이 경우에도 임차인은 실제 소유자와 유효한 전세계약을 맺은 것이 아니므로, 보증금을 보호받기 매우 어렵습니다.

3. 무권한 대리인과의 계약 (대리인 사기)

실제 집주인에게서 적법한 대리권을 위임받지 않은 사람이, 위임장이나 인감증명서 등을 위조하여 집주인 행세를 하며 계약을 체결하는 경우입니다.

이 계약은 처음부터 효력이 없는 무효 계약이므로, 임차인은 임차권을 취득하지 못해 보증보험의 보호 대상이 되지 않습니다.

보증보험의 효력을 무력화시키는 사기 유형

계약 자체는 유효하더라도, 보증보험의 효력을 뛰어넘는 선순위 권리를 허위로 만들어두는 고도의 사기 수법도 있습니다.

선순위 가장임차인 설정

임대인이 사전에 자신의 지인과 짜고, 허위로 거액의 전세계약을 맺은 뒤 확정일자를 받아 ‘가짜 선순위 임차인’을 만들어두는 방식입니다.

이후 실제 임차인이 입주하고 보증보험에 가입하더라도, 만약 집이 경매에 넘어가면 이 가짜 선순위 임차인이 먼저 보증금을 배당받아 가게 됩니다.

이로 인해 실제 임차인이 돌려받을 돈이 부족해지면, 보증기관은 ‘선순위 권리 때문에 발생한 손실’이라며 보증금 지급에 이의를 제기하거나 지급을 거절할 수 있는 복잡한 분쟁이 발생합니다.

결국 보증보험 가입 가능 여부를 확인하는 것을 넘어, 내가 맺는 계약 자체가 법적으로 온전하고 유효한지, 숨겨진 함정은 없는지 근본부터 확인하는 과정이야말로 내 보증금을 지키는 제일 확실한 방법입니다.