불과 몇 년 전까지만 해도 ‘전세’는 목돈을 모아 내 집 마련으로 가는 가장 현명한 주거 사다리로 여겨졌습니다. 🪜

매달 나가는 월세 없이 큰돈을 모을 수 있는 합리적인 제도로 인식되었죠. 하지만 요즘은 ‘전세는 위험하니 절대 살지 마라’는 말이 나올 정도로, 전세를 기피하는 현상이 뚜렷해지고 있습니다.

한때 서민의 주거 안정을 돕던 전세 제도가 어쩌다 공포의 대상이 되었을까요? 사람들이 ‘전세살지 마라’고 말하게 된 진짜 이유들을 깊이 파헤쳐 보겠습니다.

1. ‘깡통전세’와 ‘역전세’의 일상화

가장 큰 이유는 부동산 시장의 변동으로 인해 전세 제도의 구조적인 취약점이 드러났기 때문입니다. 바로 ‘깡통전세’와 ‘역전세’ 문제입니다.

깡통전세 🥫

집을 팔아도 선순위 대출금과 세입자의 보증금을 다 갚아주지 못하는, 속이 텅 빈 깡통 같은 집을 말합니다.

부동산 가격이 급등하던 시기, 많은 임대인들이 자기 자본 거의 없이 대출과 전세보증금만으로 집을 사는 ‘갭투자’에 나섰습니다.

하지만 최근 집값이 하락하면서, 이 집들의 가치가 대출금과 보증금의 합보다 낮아지는 깡통전세가 속출하게 된 것입니다.

역전세 📉

내가 계약했던 2년 전보다 현재의 전세 시세가 더 낮아진 현상을 말합니다.

과거에는 집주인들이 다음 세입자에게 받은 보증금으로 기존 세입자의 보증금을 내주는 방식이 통용되었지만, 역전세 상황에서는 새로운 보증금이 기존 보증금보다 적어 차액을 집주인이 마련해야 합니다.

이때 현금 동원 능력이 없는 집주인은 보증금을 돌려주지 못하게 되는 것이죠.

이처럼 집값과 전세 시세의 동반 하락은 수많은 집을 ‘시한폭탄’으로 만들었고, 이는 고스란히 임차인의 피해로 이어지고 있습니다.

2. 고도화되고 조직화된 전세사기의 위협

과거의 보증금 미반환 문제가 일부 악의적인 집주인이나 재정 상황이 나빠진 개인의 문제였다면, 최근의 전세사기는 양상이 완전히 다릅니다.

이른바 ‘빌라왕’ 사건들처럼, 건축주, 분양업자, 공인중개사, 감정평가사 등이 공모하여 처음부터 보증금을 가로챌 목적으로 움직이는 조직적인 범죄가 크게 늘어났습니다.

이들은 시세 파악이 어려운 신축빌라 등을 중심으로, 서류를 조작하여 주택의 가치를 부풀리고 보증보험 가입이 가능한 것처럼 임차인을 속여 계약을 유도합니다.

임차인이 아무리 꼼꼼히 서류를 확인해도, 전문가들이 조직적으로 공모하는 사기 수법 앞에서는 속수무책으로 당할 수 있다는 불안감이 사회 전반에 퍼지게 된 것입니다.

3. ‘무이자 대출’의 대가, 모든 위험을 떠안는 임차인

근본적으로, 전세 제도는 임차인이 임대인에게 아무런 담보 없이 거액의 돈을 무이자로 빌려주는 것과 같은 금융 구조를 가지고 있습니다. 과거 부동산 상승기에는 집값이 계속 오르니 이 구조가 큰 문제 없이 유지될 수 있었습니다.

하지만 이제 상황이 바뀌었습니다.

부동산 시장의 변동성이 커지고, 대규모 사기가 빈번해지면서 임차인이 짊어져야 할 위험이 너무나도 커졌습니다.

‘월세를 아낀다’는 이익을 얻기 위해, ‘내 전 재산인 보증금 전액을 잃을 수도 있다’는 거대한 위험을 감수해야 하는 상황이 된 것이죠.

이처럼 전세 제도의 ‘위험 대비 수익’ 즉, 리스크와 리턴의 불균형이 극심해졌다는 인식이 바로 사람들이 전세를 외면하게 된 가장 본질적인 이유입니다.

그렇다면 이제 전세는 정말 피해야만 할까요

그렇지는 않습니다. 등기부등본이 깨끗하고, 집주인의 부채가 적으며, 시세 대비 전세가율이 안전한 ‘진짜 안전한’ 전세 매물은 여전히 존재합니다.

다만, 이제는 ‘전세는 안전하다’는 막연한 믿음을 버리고, 모든 전세 계약을 ‘고위험 금융 거래’라는 생각으로 접근해야 합니다.

계약 전 등기부등본, 건축물대장, 집주인의 세금 완납 여부 등을 철저히 확인하고, 전세보증금반환보증보험 가입 가능 여부를 미리 검증하는 것은 이제 선택이 아닌 필수가 되었습니다.

결국 ‘전세살지 마라’는 말의 진짜 의미는 ‘묻지마 전세 계약은 절대 하지 마라’는 강력한 경고입니다

계약 전, 집에 숨겨진 모든 위험 요소를 객관적인 데이터로 철저히 분석하고 검증하는 과정이야말로 내 보증금을 지키는 제일 확실한 방법입니다.