전세 계약의 필수 안전장치인 전세보증금반환보증보험. 하지만 ‘가입해야지’라고 마음만 먹는다고 해서 모든 집이 가입 가능한 것은 아닙니다. 😲

보증기관의 깐깐한 심사 기준을 통과하지 못하면, 내 보증금은 위험에 그대로 노출될 수밖에 없습니다.

보증보험 가입이 거절되었다는 것은, 보증기관이라는 금융 전문가가 “이 집은 당신의 보증금을 돌려주지 못할 위험이 너무 큽니다”라고 공식적으로 경고해 주는 것과 같아요. 어떤 집들이 보증보험 가입이 거절되는지, 그 대표적인 사유들을 알면 위험한 집을 미리 피할 수 있습니다.

주택 자체의 문제로 가입이 거절되는 경우

가장 흔한 가입 거절 사유는 임차인이 들어가려는 주택 자체에 문제가 있는 경우입니다.

1. 깡통전세 위험이 높은 주택

주택의 선순위 채권(대출 등)과 내가 내려는 전세보증금을 합한 금액이 주택의 가치에 비해 너무 높으면 가입이 거절됩니다. 특히 주택도시보증공사(HUG)는 아파트와 달리 시세가 불분명한 빌라나 오피스텔의 경우, 공시가격 등을 기준으로 주택 가치를 매우 보수적으로 평가합니다. 이 때문에 실제 거래가보다 낮은 HUG의 평가액을 기준으로 전세가율이 높게 산정되어 가입이 거절되는 경우가 많습니다.

2. 법을 위반한 위반건축물

건축물대장을 확인했을 때 ‘위반건축물’이라는 노란색 표시가 있다면, 해당 주택은 100% 보증보험 가입이 불가능합니다. 불법으로 방을 쪼갰거나, 허가 없이 발코니를 확장하는 등 법을 위반한 건물은 보증 대상에서 원천적으로 제외됩니다.

3. 권리관계가 복잡한 주택

등기부등본을 확인했을 때, 소유권 분쟁의 소지가 있거나 보증금 회수를 방해할 수 있는 위험한 권리가 설정된 경우 가입이 거절됩니다. 소유권이 신탁회사에 넘어가 있는 ‘신탁등기’, 다른 채권자들이 소유권을 임시로 묶어둔 ‘가압류’나 ‘가처분’, 소유권 이전의 예약인 ‘가등기’가 대표적입니다. 또한, 집주인이 다른 사람의 빚을 위해 집을 담보로 제공한 ‘물상보증인’인 경우도 위험 신호로 보고 가입을 거절할 수 있습니다.

4. 주거용이 아닌 주택

등기부등본이나 건축물대장상 용도가 주택이 아닌 ‘근린생활시설’(상가) 등으로 되어 있는 경우, 원칙적으로 보증보험 가입이 불가능합니다.

임대인의 문제로 가입이 거절되는 경우

주택 자체는 깨끗하더라도, 임대인에게 문제가 있어 가입이 거절되는 경우도 많습니다.

1. 악성 임대인 명단에 포함된 임대인

주택도시보증공사(HUG)는 과거에 보증금을 상습적으로 돌려주지 않은 이력이 있는 ‘악성 임대인(집중관리 다주택채무자)’의 명단을 관리하고 있습니다. 만약 집주인이 이 명단에 포함되어 있다면, 보증보험 가입은 불가능합니다.

2. 국세 및 지방세를 체납한 임대인

임대인이 세금을 체납한 경우, 해당 체납 세금은 경매 시 임차인의 보증금보다 우선하여 변제될 수 있습니다. 이는 보증기관의 손실 위험을 높이기 때문에, 임대인의 세금 체납이 확인되면 가입이 거절됩니다.

3. 신용에 문제가 있는 임대인

임대인의 신용불량 정보 등 개인 신용도 역시 보증기관의 중요한 심사 항목 중 하나입니다. 임차인이 직접 확인할 수는 없지만, 보증기관의 심사 과정에서 임대인의 신용도가 낮다고 판단되면 가입이 거절될 수 있습니다.

그렇다면 임차인은 어떻게 확인해야 할까요

결국 임차인은 계약 전에 등기부등본과 건축물대장을 통해 주택의 위험성을 확인하고, HUG 안심전세 앱 등을 통해 임대인이 악성 임대인 명단에 포함되어 있는지 확인해야 합니다.

또한, 개정된 「주택임대차보호법」에 따라 임대인에게 국세·지방세 완납증명서 제시를 당당하게 요구하여 임대인의 위험까지 확인해야 합니다.

하지만 이 모든 것을 일반 임차인이 혼자서, 계약 전 짧은 시간 안에 완벽하게 확인하기란 매우 어렵습니다.

결국 ‘가입이 될까?’를 걱정하며 계약하는 것이 아니라, 계약 전 전문가의 진단을 통해 가입이 확실한 집만 선택하는 과정, 이것이야말로 내 보증금을 지키는 제일 확실한 방법입니다.

세이프홈즈 보증보험 정밀진단은 보증기관의 깐깐한 심사 기준을 바탕으로, 고객님이 계약하려는 집의 모든 위험 요소를 빠르고 정확하게 분석하여 보증보험 가입 가능 여부를 알려드리고 있습니다.