월셋집에 살다 보면 보일러가 고장 나거나, 수압이 약해지거나, 형광등이 깜빡이는 등 크고 작은 문제들이 발생하곤 합니다.

이때 ‘이걸 집주인에게 말해야 하나? 아니면 내가 고쳐야 하나?’를 두고 고민하게 되죠. 🤔

분명 법에서는 집주인에게 ‘수선의무’가 있다고 하는데, 막상 집주인은 사소한 문제는 세입자가 알아서 해야 한다고 주장하며 분쟁이 시작됩니다.

이러한 애매하고 소모적인 다툼을 피하기 위해, 계약서 작성 단계에서부터 양측의 수리 책임을 명확히 정해두는 ‘하자보수 특약’이 반드시 필요합니다.

수리 책임의 기본 원칙, 임대인의 수선의무

우리 민법 제623조는 임대인, 즉 집주인에게 ‘수선의무’가 있음을 명확히 하고 있습니다.

이는 임대인이 계약 기간 동안 임차인이 해당 주택을 사용하는 데 필요한 상태를 유지해 줄 의무가 있다는 뜻입니다.

즉, 임차인의 생활에 필수적인 주요 설비에 문제가 생겼다면, 그 수리 책임은 기본적으로 임대인에게 있습니다.

임차인이 책임져야 하는 수리 범위

반면, 임차인 역시 임대인의 재산을 관리하고 보호해야 할 ‘선량한 관리자의 주의의무’를 집니다. 따라서 아래와 같은 경우에는 임차인에게 수리 책임이 있습니다.

임차인의 고의·과실로 인한 파손

임차인이 실수로 문을 부수거나, 바닥을 찍거나, 벽지를 찢는 등 임차인의 명백한 잘못으로 인해 발생한 고장은 임차인이 직접 수리하거나 비용을 부담해야 합니다.

간단한 소모품 교체

전구, 형광등, 도어락 건전지, 샤워기 헤드, 수전 패킹 등 시간이 지나면서 자연스럽게 닳아 없어지는 간단한 소모품의 교체 비용은 통상적으로 임차인이 부담합니다.

분쟁을 막는 가장 확실한 방법, 하자보수 특약

문제는 ‘주요 설비’와 ‘간단한 소모품’의 경계가 모호하여 분쟁이 자주 발생한다는 점입니다.

예를 들어, 수전(수도꼭지) 자체의 고장이나 현관 도어락의 고장은 과연 누가 책임져야 할까요? 🫢

이러한 애매한 부분을 해결하는 가장 좋은 방법이 바로 계약서에 하자보수 책임에 대한 특약사항을 구체적으로 명시하는 것입니다.

추천 특약 예시

제 O조 (수선의무) ① 임차인의 고의·과실이 아닌, 보일러·수도·전기·가스 등 주택의 주요 설비 노후 및 고장, 누수, 동파, 단열 문제로 인한 결로, 창호 불량 등은 임대인이 그 수선 의무를 부담한다. ② 전구, 형광등, 도어락 건전지 등 간단한 소모품의 교체와 임차인의 고의·과실로 인한 시설물 파손 수리는 임차인이 부담한다.

이처럼 양측의 책임 범위를 구체적으로 명시해두면, 향후 문제가 발생했을 때 계약서를 기준으로 불필요한 감정 소모 없이 명확하게 문제를 해결할 수 있습니다.

입주 전 하자 상태를 반드시 기록하세요

하자보수 특약만큼이나 중요한 것이 바로 입주 전 상태에 대한 증거를 남겨두는 것입니다.

이삿짐을 들이기 전, 집 안 구석구석을 돌며 이미 파손되거나 문제가 있는 부분(흠집, 곰팡이, 고장 난 시설 등)을 날짜가 나오게 사진이나 동영상으로 꼼꼼하게 촬영해두세요.

그리고 이 내용을 계약서 특약에 “입주 시 확인된 안방 벽지의 곰팡이 등은 현 상태로 임차인이 인수하며, 임대인은 이에 대한 원상회복 책임을 묻지 않는다” 와 같이 명시해두면, 내가 만들지 않은 하자에 대해 억울하게 책임을 지는 상황을 완벽하게 예방할 수 있습니다.

결국 수리비 분쟁을 막는 가장 근본적인 방법은, 계약을 시작하는 단계에서부터 하자가 없는지, 있다면 그 책임은 누구에게 있는지 명확히 하는 것입니다.