깔끔한 시설과 편리한 교통을 자랑하는 오피스텔은 1인 가구에게 무척 매력적인 주거 공간입니다.

하지만 오피스텔은 아파트나 빌라와는 다른 법적 성격을 가지고 있어, 계약서의 ‘특약사항’을 꼼꼼히 확인하지 않으면 예상치 못한 관리비나 세금 문제로 곤란을 겪을 수 있습니다.

오피스텔의 숨은 분쟁 요소를 사전에 차단하고, 임차인의 권리를 지켜주는 오피스텔 월세 계약 맞춤 필수 특약사항을 알려드릴게요

‘주거용’ 명시 및 전입신고 동의 특약

오피스텔 계약에서 가장 먼저 확인해야 할 핵심적인 문제입니다.

오피스텔은 공부(공적 장부)상 ‘업무용’으로 등록된 경우가 많고, 임대인들은 세금 문제 때문에 임차인의 전입신고를 꺼리는 경향이 있습니다.

하지만 임차인이 전입신고를 하지 못하면 「주택임대차보호법」의 보호를 받을 수 없어 대항력을 갖추지 못하고, 전세보증금반환보증보험 가입도 불가능해져 보증금 위험에 그대로 노출됩니다.

필수 특약 예시

“본 임대차 목적물은 ‘주거용’으로 사용하며, 임대인은 임차인의 전입신고와 확정일자 부여에 동의하고 협조한다. 임대인의 미동의 및 비협조로 인해 임차인에게 불이익이 발생할 경우, 그 책임은 임대인에게 있다.”

관리비 항목을 명확히 하는 특약

오피스텔은 아파트에 비해 관리비가 비싸고, 그 구성 항목도 불투명한 경우가 많아 분쟁의 소지가 큽니다.

‘관리비는 실비 정산함’과 같이 모호한 문구는 피하고, 관리비에 어떤 항목이 포함되는지 구체적으로 명시해야 합니다.

특히 건물 전체의 수선 유지를 위해 걷는 장기수선충당금은 법적으로 소유자인 임대인이 부담해야 하므로, 임차인이 대신 납부했다면 퇴거 시 돌려받을 수 있다는 사실도 알아두세요.

필수 특약 예시

“월 관리비 O만 원에는 일반관리비, 인터넷, 케이블TV 요금을 포함한다. 임차인 세대의 개별 사용료(전기, 수도, 가스, 난방 등)는 별도 고지서에 따라 임차인이 직접 납부하며, 장기수선충당금은 최종적으로 임대인이 부담한다.”

풀옵션 가전제품 수리 책임에 관한 특약

대부분의 오피스텔은 에어컨, 세탁기, 냉장고 등이 기본 옵션으로 제공됩니다.

생활하다 보면 이러한 가전제품이 노후화로 인해 고장 나는 경우가 많은데, 이때 수리비용을 누가 부담할 것인지를 두고 분쟁이 자주 발생합니다.

계약 시점에 옵션 품목과 그 상태를 꼼꼼히 확인하고, 수리 책임의 주체를 명확히 정해두는 것이 좋습니다.

필수 특약 예시

“기본 옵션으로 제공된 [에어컨, 세탁기, 냉장고, 인덕션 등]의 노후 및 자연 고장은 임대인의 부담으로 수리하며, 임차인의 고의·과실로 인한 파손은 임차인이 수리한다.”

부가세 및 세금계산서 관련 특약

오피스텔 임대인은 일반과세 사업자인 경우가 많습니다.

이때 임대인은 월세에 대해 10%의 부가가치세를 세무서에 납부해야 하죠. 간혹 일부 임대인들이 이 부가세를 임차인에게 전가하여, 계약서에 명시된 월세 외에 10%를 추가로 요구하는 경우가 있습니다.

이런 분쟁을 막기 위해 부가세 포함 여부를 명확히 해야 합니다.

필수 특약 예시

“본 계약서에 명시된 월 차임 O만 원은 부가가치세가 포함된 금액이며, 임대인은 임차인에게 월세에 대한 세금계산서를 발행하지 않는다.” (만약 임차인이 사업자라서 세금계산서가 필요하다면, ‘임대인은 월세에 대한 세금계산서를 발행하기로 한다’로 수정)

이처럼 오피스텔의 특성을 이해하고 계약서에 명확한 안전장치를 마련하는 과정이야말로 내 보증금을 지키는 제일 확실한 방법입니다.