‘이 집을 놓치면 안 된다’는 조급한 마음에 가계약금을 보냈는데, 다음 날 더 좋은 집을 발견했거나 집에 숨겨진 하자를 알게 되셨나요? 😲

그 가계약금을 돌려받아야 하는데, 집주인과 중개사는 ‘절대 못 돌려준다’고 버티는 상황. 정말 돌려받을 방법은 없는 걸까요?

많은 분들이 ‘가계약’은 정식 계약이 아니니 언제든 취소하고 돈을 돌려받을 수 있다고 생각하지만, 법원의 판단은 전혀 다를 수 있습니다.

가계약금 반환 여부를 결정하는 법적 기준은 무엇인지, 그리고 어떤 경우에 돌려받을 수 있는지 명확하게 알려드릴게요.

반환 여부를 결정하는 핵심, ‘계약의 성립’

가계약금 반환 분쟁의 모든 것을 결정하는 가장 중요한 법적 쟁점은 ‘과연 유효한 계약이 성립되었는가’입니다.

만약 법원이 ‘유효한 계약이 성립되었다’고 판단한다면 가계약금은 돌려받기 어렵고, ‘계약이 성립되지 않았다’고 본다면 돌려받을 수 있습니다.

법원은 ‘가계약’이라는 용어보다는, 실제 당사자들 사이에 어떤 합의가 오고 갔는지를 중요하게 봅니다.

판례에 따르면, 비록 정식 계약서를 작성하지 않았더라도 계약의 중요 부분에 대한 구체적인 의사의 합치가 있었다면 계약은 성립된 것으로 봅니다.

계약의 중요 부분: 부동산의 주소 등 목적물 특정, 총 보증금 등 대금 합의, 잔금일 등 대금 지급 방법에 대한 합의

즉, 구두나 문자 메시지로 특정 호수를 지정하고, 보증금 액수와 잔금일을 정한 뒤 돈을 주고받았다면, 이는 단순한 ‘찜’을 넘어선 유효한 계약으로 인정될 가능성이 매우 높습니다.

계약이 성립된 경우, 원칙적으로 반환받기 어렵습니다

만약 위와 같이 계약이 성립된 것으로 본다면, 그때부터 가계약금은 단순한 보관금이 아닌, ‘계약금’의 일부로서 법적 성질을 갖게 됩니다.

이 경우 우리 민법 제565조(해약금) 조항이 적용됩니다. 이 조항에 따르면, 계약금을 지급한 사람은 그것을 포기하고 계약을 해제할 수 있으며, 계약금을 받은 사람은 그 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있습니다.

즉, 단순 변심으로 계약을 파기하려는 임차인은 본인이 지급한 가계약금을 해약금으로 포기해야 하므로, 원칙적으로 반환을 요구할 수 없습니다

반대로 임대인이 변심하여 계약을 파기한다면, 임차인은 가계약금의 두 배를 돌려달라고 요구할 수 있습니다.

예외적으로 반환받을 수 있는 경우

물론 모든 경우에 반환이 불가능한 것은 아닙니다. 아래와 같은 예외적인 상황에서는 가계약금을 돌려받을 수 있습니다.

1. 계약의 중요 부분이 합의되지 않은 경우

단순히 ‘이 건물에 관심 있으니 돈을 걸어두겠다’는 수준으로, 구체적인 호수나 보증금 액수에 대한 합의 없이 돈만 보냈다면 계약 자체가 성립되지 않은 것으로 보아 반환을 요구할 수 있습니다.

2. 계약이 무효 또는 취소된 경우

계약 과정에서 임대인이 중요한 사실(집에 심각한 하자가 있다는 사실 등)을 속였거나, 애초에 계약 자체가 무효가 될 만한 중대한 사유가 있었던 경우에는 계약을 취소하고 가계약금 반환을 청구할 수 있습니다.

3. ‘반환 특약’이 있었던 경우

가계약금을 보내기 전, “정식 계약이 체결되지 않을 경우, 어떤 조건도 없이 가계약금을 전액 환불한다”는 내용으로 양측이 명확하게 합의하고, 그 증거(문자 메시지 등)를 남겨두었다면 합의 내용에 따라 돌려받을 수 있습니다.

가계약금을 지키는 가장 확실한 방법, ‘환불 특약’

결국 이 모든 분쟁을 피하는 가장 확실한 방법은, 돈을 보내기 전에 환불 조건에 대해 명확하게 합의하고 증거를 남기는 것입니다.

조급한 마음에 덜컥 돈부터 보내는 것이 아니라, 아래와 같은 특약을 문자 메시지 등으로 먼저 제안하고, 집주인이 동의했을 때만 가계약금을 보내는 습관이 필요합니다.

추천 환불 특약 예시: “본 가계약금은 목적물 선점을 위한 보관금이며, 정식 계약 체결 여부와 관계없이 임차인이 계약을 원하지 않을 경우 O월 O일까지 전액 환불하기로 한다.”

결국 가계약금 분쟁은 ‘성급한 결정’에서 비롯됩니다. 돈을 보내기 전에 그 집에 법적, 물리적 하자는 없는지 먼저 확인했다면, 계약을 파기하고 가계약금을 돌려받아야 하는 복잡한 상황 자체를 만들지 않을 수 있습니다.