전세계약서에 어김없이 등장하는 문구, ‘임대인이 계약을 파기할 시 계약금의 배액을 배상한다’. 여기서 말하는 ‘배액’은 정확히 무슨 뜻일까요?

그리고 이 조항은 언제, 어떻게 적용되는 걸까요? 많은 분들이 이 조항이 있으니 안심이라고 생각하지만, 그 의미와 작동 조건을 정확히 이해하지 못하면 갑작스러운 계약 해지 상황에서 내 권리를 제대로 지키지 못할 수 있습니다.

계약금과 해약금, 그리고 배액배상의 관계를 정확히 알아야 분쟁 상황에서 당당하게 내 권리를 주장할 수 있습니다.

계약금은 계약의 증거이자 해약금입니다

우리가 전세계약을 체결할 때 통상 보증금의 5~10% 정도를 ‘계약금’으로 먼저 지급합니다.

이 계약금은 단순히 보증금의 일부를 미리 내는 것을 넘어, 법적으로 두 가지 중요한 의미를 가집니다.

첫째는 계약이 성립되었음을 증명하는 ‘증약금’의 역할이며, 둘째는 바로 계약을 해지할 때의 ‘해약금’ 즉, 위약금의 기준이 된다는 점입니다.

우리 민법 제565조(해약금)는 계약금을 주고받은 경우, 당사자 사이에 다른 약정이 없다면 어느 한쪽이 ‘이행에 착수’하기 전까지는 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다.

즉, 이 법 조항에 따라 계약금은 양 당사자가 변심했을 때를 대비한 일종의 ‘약속 파기 위약금’의 성격을 자동으로 갖게 되는 것이죠.

‘배액배상’과 ‘계약금 포기’의 의미

민법 제565조의 해약금 조항은 계약을 해지하려는 주체가 누구냐에 따라 그 책임을 다르게 정하고 있습니다.

임차인(세입자)이 계약을 해지할 경우 → 계약금 포기

만약 임차인이 개인적인 사정으로 계약을 파기하고 싶다면, 이미 지급한 계약금을 돌려받는 것을 포기하는 방식으로 계약을 해지할 수 있습니다. 예를 들어 보증금 3억 원에 계약금 3천만 원을 지급한 임차인이 변심했다면, 그 3천만 원을 포기하고 계약의 구속에서 벗어날 수 있습니다.

임대인(집주인)이 계약을 해지할 경우 → 배액배상

반대로 임대인이 변심하여 계약을 파기하고 싶다면, 그 책임은 훨씬 커집니다. 임대인은 이미 받은 계약금 3천만 원을 임차인에게 돌려주는 것은 물론, 거기에 더해 위약금으로 계약금과 동일한 액수인 3천만 원을 추가로 지급해야 합니다. 임차인 입장에서는 총 6천만 원, 즉 내가 냈던 계약금의 두 배를 돌려받게 되는 것이죠. 이것이 바로 우리가 말하는 배액배상(倍額賠償)입니다.

배액배상이 적용되지 않는 중요한 기준, ‘이행의 착수’

그렇다면 이 배액배상과 계약금 포기 조항은 언제까지 유효할까요? 민법 제565조는 ‘당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지’라고 그 시점을 명시하고 있습니다. 부동산 계약에서 ‘이행의 착수’로 보는 가장 대표적인 기준은 바로 임차인이 중도금을 지급했을 때입니다.

만약 계약서에 중도금 약정이 있고 임차인이 중도금을 한 번이라도 지급했다면, 그때부터는 이 계약이 본격적으로 이행되기 시작했다고 봅니다.

따라서 그 이후에는 임대인이든 임차인이든 어느 한쪽이 일방적으로 계약금이나 배액배상만으로 계약을 해지할 수 없습니다. 만약 중도금 지급 이후 계약을 파기한다면, 이는 단순한 변심이 아닌 ‘채무불이행’이 되어 별도의 손해배상 청구 소송으로 이어질 수 있는 훨씬 더 복잡한 문제가 됩니다.

하지만 계약서에 ‘배액배상’ 문구가 있다고 해서 모든 것이 안전한 것은 아닙니다. 계약금의 액수가 너무 적거나, 중도금 지급 시점이 불명확하거나, 다른 불리한 특약이 숨어있을 경우 이 조항은 무력화될 수 있습니다.

결국 계약서의 모든 조항을 법리적으로 검토하여 분쟁의 소지를 없애는 과정이야말로 내 보증금을 지키는 제일 확실한 방법입니다.