HUG 전세보증금 반환보증보험은 이제 안전한 전세계약을 위한 필수 제도로 자리 잡았습니다. 기본적인 가입 조건을 숙지한 분들이라도, 실제 신청 과정에서 마주할 수 있는 세부적인 상황에 대해서는 여전히 궁금한 점이 많습니다.

오늘은 그중에서도 가장 자주 묻는 두 가지 심화 질문, 즉 보증 가입 시 임대인의 협조가 반드시 필요한지, 그리고 보증금의 일부만 보증에 가입했을 때 실제로 어떻게 보장받게 되는지에 대해 명확하게 설명해 드리겠습니다.

보증 가입 시 임대인의 동의가 꼭 필요한가요

결론부터 말씀드리면, 대부분의 경우 임대인의 직접적인 동의나 협조 없이도 보증보험 가입이 가능합니다.

이는 보증 가입 절차가 '채권양도 통지' 방식으로 이루어지기 때문입니다. 즉, 임차인과 주택도시보증공사가 '보증금을 돌려받을 권리를 공사에 양도한다'는 계약을 체결하고, 그 사실을 내용증명 우편 등을 통해 임대인에게 통보만 하면 법적 효력이 발생합니다.

임대인의 서명이나 날인이 필요 없는 일방적인 통지 절차이므로, 임대인이 비협조적이거나 연락이 어려운 경우에도 가입을 진행할 수 있습니다.

다만, 여기에는 중요한 예외 사항이 있습니다. 단독, 다중, 다가구주택의 경우에는 임대인의 협조가 일부 필요합니다.

해당 주택들은 한 건물에 여러 세대가 거주하며 임대인이 한 명인 경우가 많아, 전체 세대의 보증금 총액이 주택의 위험도를 평가하는 중요한 기준이 됩니다. 따라서 임차인은 보증 신청 시 '타전세계약체결내역 확인서'를 제출해야 하며, 이 서류에는 임대인 또는 해당 임대차 계약을 중개한 공인중개사의 확인 날인이 반드시 필요합니다.

또한 2025년 2월 3일부터는 이러한 유형의 주택에 대해 최근 5년간의 확정일자 부여 현황 자료 제출이 의무화되어, 보증 심사가 더욱 강화되었습니다.

일부보증 가입 시 보증금은 얼마나 돌려받나요

보증금을 전액 보증하지 않고 일부만 가입하는 경우, 보증사고 발생 시 보증금을 온전히 돌려받지 못하고 상당한 손실이 발생할 수 있어 각별한 주의가 필요합니다.

현재의 보증 시스템은 공사와 임차인이 동순위 채권자로서, 경매 등으로부터 회수된 금액을 각자의 채권 비율대로 나누어 갖는 '안분배당' 방식을 따릅니다.

예를 들어 주택가격 3억 원인 집에 전세보증금 2억 5천만 원으로 거주하면서, 이 중 5천만 원만 보증보험에 가입했다고 가정해 보겠습니다. 이 경우 임차인의 미가입 채권은 2억 원, 공사의 구상 채권은 5천만 원이 되어 채권 비율은 4대 1이 됩니다.

만약 이 집이 경매에서 2억 2천만 원에 낙찰되었다면, 이 낙찰금을 임차인과 공사가 4대 1의 비율로 나누어 갖습니다. 따라서 임차인은 1억 7,600만 원(2.2억 × 4/5)을, 공사는 4,400만 원(2.2억 × 1/5)을 배당받게 됩니다.

최종적으로 임차인은 공사로부터 보증금 5천만 원을 받고, 경매 배당금 1억 7,600만 원을 더해 총 2억 2,600만 원을 돌려받습니다. 원래 보증금 2억 5천만 원 중 2,400만 원의 손실이 발생하는 것입니다.

만약 낙찰금액이 더 낮아진다면 임차인의 손실액은 더욱 커지게 됩니다.

따라서 전세보증금 반환보증보험의 목적을 온전히 달성하고 소중한 보증금을 한 푼의 손실도 없이 지키기 위해서는, 반드시 보증금 전액을 대상으로 가입하시기를 권장합니다.