전세보증금 반환보증은 임차인의 소중한 자산을 지키는 필수적인 제도로 자리 잡았습니다.

많은 분들이 보증보험에 가입만 하면 전세보증금 전액이 안전하게 보호된다고 생각하지만, 실제 보장 금액을 결정하는 '보증 한도'라는 중요한 기준을 이해하는 것이 무엇보다 중요합니다.

보증보험의 한도는 크게 두 가지로 나뉩니다.

첫째는 가입 신청이 가능한지를 결정하는 전세보증금 총액 한도이며,

둘째는 실제로 보증서가 발급될 수 있는 금액을 정하는 보증 발급 한도입니다.

이 두 가지 한도의 개념과 계산 방법을 명확히 알아야 내 보증금을 온전히 지킬 수 있습니다.

가입 자격을 결정하는 전세보증금 총액 한도

가장 먼저 확인해야 할 기본적인 한도는 내가 계약하려는 집의 전세보증금 총액이 주택도시보증공사(HUG)가 정한 상한선을 넘지 않아야 한다는 점입니다. 이 기준을 충족하지 못하면 보증보험 신청 자체가 불가능합니다.

2025년 현재 기준, 전세보증금 총액 한도는 수도권 즉 서울, 경기, 인천 지역이 7억 원 이하여야 하며, 그 외 지역은 5억 원을 초과할 수 없습니다.

이는 순수 전세 계약뿐만 아니라 보증금이 있는 월세 계약에도 동일하게 적용되며, 월세는 주택임대차보호법에 따라 정해진 전환율로 보증금으로 환산하여 총액을 계산합니다.

실제 보장 금액을 결정하는 보증 발급 한도

가입 자격을 충족했다고 해서 전세보증금 전액이 무조건 보증되는 것은 아닙니다. 

보증기관은 해당 주택의 담보 가치를 평가하여 실제로 보증해줄 수 있는 금액의 한도를 별도로 산출합니다. 이 보증 발급 한도를 계산하는 방식은 다음과 같습니다.

구체적인 계산식은 주택가격에 담보인정비율 90퍼센트를 곱한 값에서 선순위채권액을 차감하는 방식입니다.

여기서 주택가격이란 임대인이 부르는 가격이 아닌, KB시세나 정부 공시가격 등 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 객관적인 가격을 의미합니다.

담보인정비율 90퍼센트는 주택 가치의 최대 90퍼센트까지만 담보물로 인정한다는 의미입니다. 마지막으로 선순위채권은 주택담보대출과 같이 나보다 변제 순위가 앞서는 빚으로, 이 금액만큼은 보증 한도에서 제외됩니다.

보증 한도 계산 사례로 이해하기

이해가 쉽도록 구체적인 사례를 통해 알아보겠습니다. 주택도시보증공사가 평가한 주택가격이 6억 원이라고 가정해 보겠습니다.

첫 번째 사례는 선순위채권이 1억 원이고, 나의 전세보증금이 4억 원인 경우입니다. 이때 보증 한도는 주택가격 6억 원의 90퍼센트인 5억 4천만 원에서 선순위채권 1억 원을 뺀 4억 4천만 원이 됩니다. 나의 전세금 4억 원은 이 한도 이내이므로 전액 보증이 가능합니다.

두 번째 사례는 선순위채권이 2억 원이고, 나의 전세보증금이 4억 원인 경우입니다. 보증 한도는 주택가격 6억 원의 90퍼센트인 5억 4천만 원에서 선순위채권 2억 원을 뺀 3억 4천만 원이 됩니다. 이 경우 나의 전세금 4억 원이 보증 한도를 초과하므로, 최대 3억 4천만 원까지만 보증받을 수 있고 나머지 6천만 원은 보호받지 못하게 됩니다.

이처럼 전세계약 시에는 보증금 총액 기준뿐만 아니라, 주택의 부채를 고려한 실제 보증 발급 한도를 반드시 확인해야 합니다.