"아직도 믿기지 않아요. 제 전재산, 9200만 원이 사라질 수도 있다는 사실이요."

서울시가 추진한 '청년안심주택'에 입주한 30대 A씨의 이야기입니다. 시와 공공기관을 믿고 계약했지만, 최근 해당 주택이 경매에 넘어가면서 A씨를 포함한 134가구, 238억 원에 달하는 청년들의 보증금이 공중분해 될 위기에 처했습니다.

가장 큰 문제는, 이 주택의 임대인이 '민간임대사업자'로서 의무적으로 가입해야 할 임대보증금 보증보험에 가입하지 않았다는 점이었습니다. '안심주택'이라는 이름과 제도를 믿었지만, 임대인이 최소한의 법적 의무를 지키지 않은 결과는 참담했습니다.

이처럼 상대방이 전문 임대사업자라고 해서, 혹은 공공지원 주택이라고 해서 무조건 안심해서는 안 됩니다.

세금 혜택을 받는 전문 임대인, 민간임대사업자란

먼저 민간임대사업자가 누구인지부터 알아야 해요. 이들은 단순히 집을 여러 채 가진 임대인이 아니라, 시·군·구청에 정식으로 등록하고 임대 사업을 하는 전문 사업자를 의미합니다.

정부는 이들에게 취득세, 재산세, 종합부동산세 등 각종 세금 혜택을 주는 대신, 임대료를 5% 이상 올리지 못하게 하거나, 임의로 임대차 계약을 해지하지 못하게 하는 등 여러 가지 의무를 부여하고 있어요.

그리고 그중 임차인을 보호하기 위한 가장 중요하고 핵심적인 의무가 바로 '임대보증금 보증보험' 가입입니다.

법으로 정해진 의무, 임대보증금 보증보험 가입

일반 임대인과 달리, 민간임대사업자는 세입자의 보증금을 보호하기 위해 임대보증금 보증보험에 의무적으로 가입해야 합니다.

이는 「민간임대주택에 관한 특별법」제 49조에 명시된 법적인 강제 사항이에요.

만약 이를 위반할 경우, 임대인은 2년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 이 법은 청년안심주택 사태와 같이, 전문적인 임대사업자의 문제로 인해 다수의 임차인이 보증금을 한꺼번에 잃게 되는 최악의 상황을 막기 위해 만들어진 임차인의 핵심적인 안전장치입니다.

따라서 내가 계약하려는 집의 임대인이 민간임대사업자라면, 이 보증보험 가입 여부를 확인하는 것이 전세사기 예방의 첫걸음입니다.

계약 전 등기부등본과 보증사이트로 미리 확인하는 방법

그렇다면 임대인이 민간임대사업자인지, 그리고 보증보험에 가입했는지 어떻게 확인할 수 있을까요?

계약 전에 미리 확인하는 방법이 있습니다.

1) 등기부등본 확인

등기부등본 '갑구'를 확인했을 때, 소유권에 '부기등기'로 '민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제1항에 따른 임대사업자의 임대주택임'이라는 문구가 있다면, 이 집은은 등록된 임대주택이라는 의미입니다.

이 문구를 통해 임대인이 보증보험 가입 의무자임을 미리 알 수 있습니다.

2) 옆 집, 앞선 세입자가 보증보험 가입됐는지 확인하기

https://www.khug.or.kr/hug/web/cs/sd/cssd000005.jsp 허그 사이트에 접속해서, 보증서 번호를 입력해보세요.

만약 내가 들어가려는 호수가 아직 등록 전이라도, 같은 건물의 다른 집이 동일한 임대인의 이름으로 가입되어 있다면 보증보험 가입 의무를 성실히 이행하는 사람인지 간접적으로나마 확인해 볼 수 있습니다.

잔금 치른 후 보증서를 반드시 받아야 하는 이유

계약 전 확인을 마쳤더라도 끝이 아닙니다. 가장 확실한 증거는 바로 임대보증금 보증증서를 직접 받는 것입니다. 임대인은 보증보험에 가입한 후, 그 증서를 임차인에게 반드시 교부해야 합니다.

이 증서에는 보증 대상, 보증 금액, 보증 기간 등 내 보증금이 안전하게 보증되고 있다는 모든 내용이 담겨있어요. 일반적으로 임차인이 잔금을 치르고 전입신고와 확정일자를 받아야 대항력이 생기므로, 임대인은 그 이후에 임차인의 정보를 포함하여 최종적인 보증 절차를 완료하고 보증서를 발급해 줍니다.

따라서 잔금을 치른 후 임대인에게 보증서 발급을 당당하게 요구하고, 받기 전까지는 안심해서는 안 됩니다.

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‘공공지원’이라는 말만 믿었다가 전 재산을 잃을 위기에 처한 청년들의 눈물을 외면해서는 안 됩니다. 제도가 나를 지켜줄 것이라는 막연한 믿음 대신, 법이 부여한 임대인의 의무를 잘 이행하고 있는지 스스로 확인하고 검증하는 자세가 필요합니다.

이처럼 법적 의무를 상대방이 잘 이행하고 있는지 계약 전부터 잔금일까지 꼼꼼히 확인하고, 나아가 집 자체의 숨은 위험은 없는지 교차 검증하는 것, 이것이야말로 내 보증금을 지키는 제일 확실한 방법입니다.