전세사기는 단순한 재산 피해를 넘어 한 가구의 삶의 기반을 송두리째 흔드는 심각한 사회 문제입니다. 소중한 보증금을 잃을 수 있다는 불안감은 이루 말할 수 없죠.

이러한 피해자들의 고통을 덜어주고 주거 안정을 되찾을 수 있도록 돕기 위해 마련된 법적 장치가 바로 ‘전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법’이에요.

오늘은 이 법을 통해 피해자가 어떤 요건을 갖춰야 하고 구체적으로 어떤 도움을 받을 수 있는지 차근차근 설명해 드릴게요.

이 법이 보호하는 전세사기 피해자의 요건 정의

먼저 이 법의 지원을 받으려면 법에서 정한 ‘전세사기피해자’의 요건을 모두 충족하여 공식적으로 인정받아야 해요. 누구든지 피해를 주장한다고 해서 지원을 받는 것은 아니며, 전세사기피해자법 제3조에 명시된 기준에 따라 신중하게 결정돼요.

첫째, 주택의 인도와 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 갖추고 있어야 합니다.

둘째, 임차보증금이 5억 원 이하여야 지원 대상이 됩니다.

셋째, 임대인의 파산이나 주택의 경매 개시 등으로 인해 다수의 임차인에게 보증금 반환 피해가 발생했거나 발생할 것이 예상되는 상황이어야 하고요.

마지막으로 임대인에게 보증금을 반환할 의사가 없었음을 의심할 만한 상당한 이유, 즉 사기 의도가 있어야 합니다.

피해 주택의 경매를 멈추고 우선 매수하는 방법

만약 살고 있는 집이 경매나 공매에 넘어가는 최악의 상황이 닥치면 어떻게 해야 할까요. 이때 특별법은 피해자에게 두 가지 강력한 권한을 부여해요.

첫 번째는 경매 절차를 일시적으로 멈출 수 있는 권리입니다.

전세사기피해자법 제17조에 따라 피해자는 법원에 경매 절차의 유예 또는 정지를 신청할 수 있어요. 이를 통해 당장 집을 비워줘야 하는 상황을 피하고 대응책을 마련할 시간을 확보할 수 있습니다.

두 번째는 바로 ‘우선매수권’이에요. 이는 제20조에 규정된 내용으로, 경매에서 다른 사람이 가장 높은 가격으로 낙찰받더라도 피해자가 그 가격 그대로 주택을 먼저 매수할 수 있도록 해주는 권리예요.

내 보금자리를 다른 사람에게 뺏기지 않고 지킬 기회를 법적으로 보장받는 셈이죠.

공공이 피해 주택을 매입하여 지원하는 주거안정 방안

피해자가 우선매수권이 있더라도 당장 주택을 매입할 자금이 부족한 경우가 대부분일 거예요. 이러한 현실적인 어려움을 해결하기 위해 마련된 제도가 바로 공공주택사업자를 통한 주택 매입 지원입니다.

전세사기피해자법 제25조는 피해자가 원할 경우, 한국토지주택공사(LH)와 같은 공공주택사업자에게 자신의 우선매수권을 양도할 수 있도록 규정하고 있어요.

그러면 공공주택사업자가 해당 주택을 대신 매입한 후, 피해자에게 시세보다 저렴한 공공임대주택으로 최장 10년간 살 수 있도록 우선 공급해 줍니다. 이를 통해 피해자는 살던 집에서 쫓겨날 걱정 없이 안정적으로 거주를 이어갈 수 있게 됩니다.

세금 문제로 보증금을 덜 돌려받는 상황을 막는 특례

경매 절차에서 피해자가 보증금을 온전히 돌려받기 어려운 이유 중 하나는 임대인의 체납 세금 때문이에요.

종합부동산세와 같은 국세는 피해자의 보증금보다 변제 순위에서 앞서는 경우가 많아 배당금이 줄어들 수 있거든요.

이 문제를 해결하기 위해 특별법 제23조와 제24조는 ‘조세채권 안분’이라는 특례를 두고 있어요. 이것은 임대인이 가진 여러 주택이 있을 때, 특정 주택에 몰려 있는 세금을 다른 주택에도 가격 비율에 따라 나누어 배분하는 방식이에요.

결과적으로 현재 살고 있는 피해 주택의 세금 부담이 줄어들어, 피해자가 경매 배당 절차에서 더 많은 보증금을 돌려받을 수 있게 되는 매우 중요한 조항입니다.