신혼집을 구하던 부부는 ‘빌라나 다세대주택은 위험하다’는 말을 듣고, 오직 아파트만 알아보러 다녔습니다.

다행히 여러 조건이 마음에 쏙 드는 아파트 전세 매물을 발견했죠. 부부는 “그래도 아파트는 시세도 명확하고 안전하겠지”라는 생각에, 등기부등본을 받았지만 큰 문제의식 없이 계약을 진행했습니다.

하지만 이사 후 얼마 지나지 않아, 해당 아파트가 사실은 ‘신탁등기’ 상태였고, 계약을 맺은 사람은 실제 소유권을 가진 신탁회사가 아닌 전 집주인이었다는 사실을 알게 되었어요. 이씨 부부의 계약은 법적으로 무효가 될 수 있는, 보증금 전액을 잃을 수도 있는 위험천만한 상황이었습니다. 이처럼 아파트라는 사실만 믿고 방심하는 순간, 전세사기의 위험은 바로 우리 곁으로 다가옵니다.

아파트 전세사기, 왜 방심하면 안 될까요

물론 아파트가 빌라나 다세대주택에 비해 상대적으로 안전한 점이 있는 것은 사실입니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템 등을 통해 시세를 파악하기 쉽고, 위반건축물일 가능성도 현저히 낮기 때문이죠. 하지만 사기꾼들은 바로 임차인들의 이러한 ‘안전 불감증’을 역으로 이용합니다.

“아파트니까 괜찮겠지”라는 생각에 임차인들이 권리관계 확인을 소홀히 할 것이라는 점을 노리는 것이죠. 따라서 주택의 종류를 막론하고, 안전한 계약을 위한 확인 절차는 동일하게, 아니 더욱 꼼꼼하게 이루어져야 합니다.

아파트에서 발생하는 대표적인 사기 유형 3가지

그렇다면 아파트에서는 구체적으로 어떤 유형의 전세사기가 발생할까요? 대표적인 세 가지 유형을 반드시 알아두어야 합니다.

1. 시세가 명확해도 깡통전세는 존재해요

아파트는 시세가 명확해서 깡통전세 위험이 없다고 생각하기 쉽지만, 이는 사실과 다릅니다. 특히 부동산 하락기에는 몇 달 사이에 아파트 가격이 수천만 원씩 떨어지기도 합니다.

계약 당시에는 (선순위 대출 + 전세보증금)이 매매가의 80% 이하였더라도, 잔금일이나 계약 만기 시점에는 80%를 훌쩍 넘어버리는 깡통전세로 전락할 수 있는 것이죠. 따라서 계약 시점의 시세뿐만 아니라, 향후 가격 변동성까지 고려하여 보수적으로 접근하는 자세가 필요합니다.

2. 가장 주의해야 할 신탁등기 사기

신혼부부의 사례처럼 신탁등기는 아파트 전세사기에서 가장 주의해야 할 유형입니다. ​신탁등기란, 집주인(위탁자)이 대출이나 세금 문제 등으로 소유권을 신탁회사(수탁자)에 잠시 넘겨두는 것을 말해요.

이때부터 법적인 소유자는 신탁회사가 되므로, 임대차 계약은 반드시 신탁회사의 동의를 얻어 신탁회사와 체결해야 합니다. 만약 전 집주인인 위탁자와 계약을 맺으면, 그 계약은 원칙적으로 무효가 되어 보증금을 법적으로 보호받을 수 없습니다. 등기부등본 ‘갑구’의 소유자란에 ‘수탁자 주식회사 OO신탁’과 같이 신탁회사의 이름이 있다면 절대 계약을 서둘러서는 안 됩니다.

3. 집주인 행세하는 대리인 사기

이는 주택 유형과 관계없이 발생하는 고전적인 수법입니다. 실제 집주인이 아닌 사람이 위임장 등을 위조하여 집주인 행세를 하며 보증금을 가로채는 방식이죠.

특히 장기 공실 상태인 아파트나, 해외에 거주하는 집주인의 집을 노리는 경우가 많습니다. 따라서 계약 현장에서는 반드시 등기부등본상의 소유자와 계약하러 나온 사람의 신분증을 대조하여 본인 여부를 확인해야 하며, 대리인이 나왔을 경우에는 소유자의 인감증명서가 첨부된 위임장을 통해 정확한 대리 권한을 확인해야 합니다.

아파트 전세계약, 이것만은 반드시 확인하세요

결국 아파트 전세사기를 예방하는 방법도 기본으로 돌아가야 합니다. 아래의 확인 절차는 선택이 아닌 필수입니다.

등기부등본 확인 실제 소유자가 누구인지, 과도한 빚(근저당권)이나 위험한 권리(가압류, 가등기)는 없는지, 신탁등기 상태는 아닌지 ‘갑구’와 ‘을구’를 꼼꼼히 확인합니다.

시세 및 부채비율 확인 여러 부동산 앱과 실거래가 사이트를 통해 보수적인 시세를 파악하고, (선순위 대출 + 내 보증금)이 시세의 80%를 넘지 않는지 반드시 계산합니다.

계약 당사자 신원 확인 계약 현장에 나온 사람이 등기부등본상의 소유자가 맞는지 신분증으로 철저히 확인하고, 모든 보증금은 반드시 해당 소유자 명의의 계좌로 직접 송금합니다.

계약서 특약 추가계약 체결 후 잔금일까지 등기부등본상의 권리관계를 깨끗하게 유지한다는 특약을 반드시 추가하여, 집주인이 몰래 대출을 받는 위험을 차단합니다.

결국 주택의 종류와 상관없이, 계약 전 등기부등본 등 공적 서류를 통해 위험 요소를 철저히 분석하고 확인하는 과정이야말로 내 보증금을 지키는 제일 확실한 방법입니다.