처음 집 계약을 할 때보다, 갱신할 때는 대충 넘어가기 쉬워요. 이미 살던 집이고 익숙하다 보니, "그냥 똑같이 연장하면 되지!"라고 생각하기도 하죠.

그런데 계약 갱신도 처음 계약만큼이나 중요해요. 계약 갱신 과정에서 내가 어떤 권리를 주장할 수 있고, 어떤 상황을 피해야 하는지 확실히 알아두어야 해요.

묵시적 갱신, 아무 말 없으면 자동으로 연장돼요

주택임대차보호법 제6조에 따르면, 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 임대인이나 임차인이 서로 계약 해지 의사를 밝히지 않으면 ‘묵시적 갱신’이 이뤄져요. 쉽게 말해, 서로 아무 말도 안 하고 지나가면 기존 계약 조건 그대로 2년이 자동 연장돼요.

예를 들어 2년짜리 계약을 했다면, 묵시적 갱신을 통해 총 4년을 살 수 있게 되는 거예요. 이때 임대인이 임차인을 내보내려고 하거나, 보증금을 지나치게 올리려 해도 이미 계약이 갱신된 상태라면 거절할 수 있어요.

만약 임차인인 내가 묵시적으로 갱신된 후 중간에 이사를 가고 싶다면?

이 경우엔 임대인에게 해지 의사를 밝히고 3개월이 지나면 계약 효력이 종료돼요. 묵시적 갱신이라면 언제든지 3개월 전에만 말하면 이사를 갈 수 있는 거예요.

계약갱신청구권: 한 번 더 살 수 있는 권리예요

계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 임대인이 퇴거를 요구하거나, 아주 높은 보증금 인상을 원한다면 어떻게 해야 할까요?

이럴 땐 ‘계약갱신청구권’을 사용할 수 있어요. 이 권리를 사용하면, 한 번 더 같은 집에 살 수 있도록 법적으로 보장돼요. 보증금이나 월세도 5% 이내에서만 올릴 수 있고요.

단, 계약갱신청구권도 무조건 보장되는 건 아니에요. 아래와 같은 경우에는 임대인이 계약갱신청구를 거절할 수 있어요.

🔸임대인이 직접 실거주하려는 경우 (직계존속, 직계비속 포함) 🔸임차료 2회 이상 연체 🔸임대인 동의 없이 집을 제3자에게 전대 🔸계약을 거짓이나 부정한 방법으로 체결 🔸임대인 동의 없이 집을 개조 또는 파손 🔸기타 임차인의 의무 위반이나 중대한 사유

특히 실거주를 이유로 갱신을 거절한다면, 관련 증빙서류를 요구할 수 있어요. 만약 그 이유가 거짓이라는 게 밝혀지면 손해배상 청구도 가능하답니다.

갱신 계약서 작성 시 주의할 점

보증금이나 월세가 바뀌는 경우엔 보통 계약서를 다시 쓰게 돼요. 하지만 꼭 새로 쓸 필요는 없고, 기존 계약서를 수정해도 괜찮아요.

중요한 건 두 가지예요: 1. 이 계약이 기존 계약의 갱신이라는 걸 특약에 적어두기 2. 증액된 보증금을 정확히 기재하고, 이에 대해 확정일자 받기

특히 증액된 보증금에 대해 확정일자를 꼭 받아야 해요. 단, 기존 보증금에 대해 예전에 받은 확정일자는 그대로 유지돼요. 그런데 만약 전체 보증금에 대해 새로 확정일자를 받으면, 기존 보증금도 함께 후순위로 밀릴 수 있으니 주의하세요.

기록은 필수! 말로만 하지 말고 증거를 남겨요

계약갱신청구권은 구두, 문자, 이메일 등으로 행사할 수 있어요. 하지만 말로만 하면 나중에 “그런 말 한 적 없다”는 분쟁이 생길 수 있어요. 그래서 가장 좋은 방법은 내용증명을 남기는 거예요.

내용증명은 내가 언제, 어떤 내용을, 누구에게 보냈는지 공식적으로 증명할 수 있는 수단이에요. 분쟁을 예방하려면, 계약갱신이나 해지 통보는 가급적이면 내용증명으로 남겨두는 게 가장 안전해요.