신혼집을 알아보던 박씨 부부는 마음에 쏙 드는 신축빌라를 발견했습니다. 시세보다 저렴한 전세 가격에 내부 인테리어까지 완벽했죠. 부부는 ‘이런 좋은 기회를 놓치면 안 된다’는 생각에 계약을 서둘렀지만, 혹시나 하는 마음에 계약 직전 저희 세이프홈즈에 진단을 의뢰했습니다.

분석 결과, 해당 빌라는 집주인의 자기 자본은 한푼도 없이 은행 대출과 박씨 부부의 전세보증금으로 구매한 전형적인 ‘깡통전세’였습니다. 만약 집값이 조금이라도 하락하거나 집주인이 대출 이자를 갚지 못하면, 그 피해는 고스란히 박씨 부부가 떠안게 될 아찔한 상황이었죠.

이처럼 겉보기엔 멀쩡하지만 속은 텅 비어있는 깡통전세는 전세사기의 가장 대표적인 유형 중 하나입니다.

속은 텅 빈 시한폭탄, 깡통전세란 무엇일까요

깡통전세란 주택의 담보대출금(근저당권 등)과 전세보증금을 합한 금액이 주택의 실제 매매 가격과 비슷하거나 오히려 더 높은 상태의 주택을 말해요.

집을 팔아도 대출금과 보증금을 다 갚아주고 나면 남는 것이 없는, 마치 속이 텅 빈 깡통과 같다고 해서 붙여진 이름이죠. 이런 주택은 주로 소액의 자기 자본으로 주택을 매입한 뒤, 전세보증금으로 주택 구매 대금의 대부분을 충당하는 ‘갭투자’ 과정에서 발생하는 경우가 많습니다.

집주인의 실제 자산은 거의 없이 은행의 돈과 임차인의 돈으로 이루어진 집이기 때문에, 작은 충격에도 보증금을 떼일 위험이 매우 큰 시한폭탄과도 같습니다.

깡통전세인지 확인하는 가장 중요한 기준

그렇다면 내가 계약하려는 집이 깡통전세인지 어떻게 알 수 있을까요?

가장 중요한 기준은 바로 ‘안전선’을 확인하는 것입니다. 일반적으로 (은행 대출금 등 선순위채권 + 나의 전세보증금)이 주택 매매 시세의 80%를 넘지 않아야 안전하다고 판단해요. 아래 두 주택의 사례를 통해 더 쉽게 이해해 볼게요.

주택 A (위험): 매매 시세 5억 원, 은행 대출 2억 원, 나의 전세보증금 2억 5천만 원 (대출 2억 + 보증금 2.5억) = 4.5억 원. 이는 매매 시세의 90%에 해당합니다. 전형적인 깡통전세로, 매우 위험한 상태입니다.

주택 B (안전): 매매 시세 5억 원, 은행 대출 5천만 원, 나의 전세보증금 2억 원 (대출 0.5억 + 보증금 2억) = 2.5억 원. 이는 매매 시세의 50% 수준으로, 상대적으로 매우 안전한 상태입니다.

집이 경매에 넘어가지 않아도 보증금을 잃을 수 있어요

많은 분들이 깡통전세의 위험을 ‘집이 경매에 넘어갔을 때’만 생각하지만, 실제 위험은 그보다 훨씬 일상적일 수 있습니다.

경매 시의 위험: 만약 집이 경매로 넘어가면, 낙찰된 금액에서 은행이 1순위로 대출금을 먼저 가져갑니다. 주택 A의 경우, 집이 5억 원보다 낮은 금액에 낙찰된다면 은행이 2억 원을 가져간 뒤 남는 돈이 2억 5천만 원에 미치지 못하므로 보증금 일부 또는 전액을 잃게 됩니다.

계약 만기 시의 위험: 깡통전세 집주인은 자기 자본이 거의 없기 때문에, 계약이 끝나도 당장 돌려줄 보증금이 없는 경우가 대부분입니다. 보통은 새로운 임차인을 구해 그 보증금으로 기존 임차인의 보증금을 돌려주는 ‘돌려막기’를 하는데, 만약 부동산 경기가 나빠져 집값이 하락하거나 새로운 임차인이 구해지지 않으면 보증금을 돌려줄 방법이 막막해지는 것이죠.

깡통전세 사기를 피하는 3단계 예방법

렇다면 이 무서운 깡통전세를 피하기 위해 우리는 무엇을 해야 할까요? 다음 3단계 예방법을 꼭 기억하세요.

1단계, 시세부터 확인하기: 계약하려는 집의 정확한 시세를 아는 것이 첫걸음입니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템, KB부동산 등 공신력 있는 사이트를 통해 주변의 비슷한 주택들이 얼마에 팔리고 있는지 확인하세요. 만약 전세가가 매매가와 거의 차이가 없다면(전가율 90% 이상), 깡통전세일 확률이 매우 높으므로 일단 피하는 것이 좋습니다.

2단계, 등기부등본으로 빚 확인하기: 시세를 확인했다면, 이제 등기부등본을 통해 이 집에 잡혀있는 빚(근저당권 등)이 얼마인지 확인해야 합니다. 등기부등본 ‘을구’에 있는 채권최고액(실제 대출금의 120~130%)을 확인하고, 앞서 설명한 ‘안전선’ 공식에 대입해 보세요.

3단계, 전세보증금 반환보증 가입하기: 아무리 꼼꼼히 확인했더라도 부동산 시장은 언제든 변할 수 있습니다. 가장 확실한 안전장치는 바로 HUG(주택도시보증공사) 등의 전세보증금 반환보증보험에 가입하는 것입니다. 계약 전에 해당 주택이 보증보험에 가입 가능한 조건인지 미리 확인하고, 계약 후 반드시 가입하여 만일의 사태에 대비하세요.

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깡통전세는 집의 외관이나 집주인의 말만 믿고 판단해서는 절대 안 되는 구조적인 위험입니다. 시세를 확인하고, 등기부등본을 분석하고, 보증보험 가입 가능 여부까지 확인하는 이 모든 과정을 계약 전에 꼼꼼히 거치는 것, 이것이 바로 내 보증금을 지키는 제일 확실한 방법입니다.

하지만 시세를 정확히 파악하고 복잡한 등기부등본을 해석하는 것은 일반인에게 너무나 어려운 일입니다. 세이프홈즈 정밀 진단 리포트는 이 모든 과정을 전문가가 대신해 드립니다. 주택의 시세, 권리관계, 잠재적 위험성을 종합적으로 분석하여, 여러분이 계약할 집이 ‘속이 꽉 찬 안전한 집’인지, 아니면 ‘텅 빈 깡통전세’인지 명확하게 진단해 드립니다. 위험한 계약은 미리 피하고, 안전한 계약만 하세요.