어머니 명의의 다세대 빌라를 매도하면서, 매도 후에도 제가 전세 세입자로 계속 거주하는 구조를 검토 중입니다. 매수인은 갭투자로 매매가 중 전세보증금을 매매대금에서 상계하고, 실제로는 차액만 어머니 계좌로 지급한다고 합니다. 전세보증금은 제 계좌로 실제 입금되지 않고, 전세계약서와 보증금 완납 영수증만 작성하는 방식입니다. 또 실제 자금을 보내는 사람은 매수인의 부모이고, 최종 소유 명의는 매수인의 자녀라고 합니다. 저는 HUG 전세보증보험 가입 가능 여부가 가장 중요합니다. 상계형 전세가 유효한지, 계약서와 영수증만으로 보증금 지급 입증이 충분한지, HUG가 거절되면 전세계약과 매매계약을 함께 해제하고 전세보증금 전액을 실제로 받을 수 있는 특약을 넣을 수 있는지 궁금합니다.

1·35

아파트 전세 세입자로 거주 중이고, 해당 주택에는 임대인의 담보대출이 있습니다. 현재는 제가 먼저 전입신고와 확정일자를 받아 기존 전세보증금이 선순위이고, 그 이후에 임대인의 후순위 담보대출이 설정된 구조입니다. 지난 4년간 계약갱신청구권은 모두 사용했고, 임대인은 전세금을 인상해 기존 세입자인 저와 계속 계약하기를 원합니다. 만약 인상된 금액으로 다시 계약서를 작성하면 기존계약의 연장인지 신규 전세계약인지 궁금합니다. 신규계약으로 보게 되면 기존 후순위 담보대출이 전세보증금보다 선순위로 올라갈까 봐 걱정됩니다. 기존계약의 연장계약으로 처리할 수 있는지, 증액분의 권리순위는 어떻게 되는지 알고 싶습니다.

1·38

최초 전세계약 당시 보증금 2억 4천만 원으로 전입신고, 확정일자, 전세권설정등기를 모두 마쳤습니다. 이후 계약갱신청구권을 사용하면서 보증금을 500만 원 증액해 재계약했고, 증액 계약서에는 별도 확정일자를 받았습니다. 다만 기존 전세권설정등기의 존속기간은 최초 계약기간으로만 되어 있고, 증액분과 연장기간에 대한 전세권 변경등기는 하지 않았습니다. 계약 만료를 앞두고 임대인은 보증금 반환이 가능하다고 했지만, 아직 새 세입자가 구해지지 않아 보증금을 제때 받을 수 있을지 걱정됩니다. 존속기간이 지난 전세권이 여전히 효력이 있는지, 보증금을 못 받은 상태에서 이사를 가도 전세권에 따른 경매청구권과 우선변제권이 유지되는지, 전세권에 포함되지 않은 증액분은 어떻게 보호해야 하는지 궁금합니다.

1·35

전세권을 설정한 뒤 보증금을 돌려받지 못해 전세권 임의경매를 고민하고 있습니다. 제 전세권은 토지와 건물 중 202호를 전세권의 목적으로 하는 전세권설정계약으로 되어 있습니다. 이 경우 전세권 임의경매를 신청하면 제가 거주한 202호 건물 부분만 경매가 진행되는지, 아니면 토지와 건물이 함께 경매되는지 궁금합니다. 만약 건물만 경매로 넘어가면 제 전세권 순위가 후순위라 보증금을 제대로 회수하지 못할까 봐 걱정됩니다. 전세권 목적물이 202호로 되어 있을 때 건물 전체를 경매할 수 있는지, 토지와 건물 모두에 대해 경매가 가능한지 알고 싶습니다.

1·38