아파트 전세 세입자로 거주 중이고, 해당 주택에는 임대인의 담보대출이 있습니다. 현재는 제가 먼저 전입신고와 확정일자를 받아 기존 전세보증금이 선순위이고, 그 이후에 임대인의 후순위 담보대출이 설정된 구조입니다. 지난 4년간 계약갱신청구권은 모두 사용했고, 임대인은 전세금을 인상해 기존 세입자인 저와 계속 계약하기를 원합니다. 만약 인상된 금액으로 다시 계약서를 작성하면 기존계약의 연장인지 신규 전세계약인지 궁금합니다. 신규계약으로 보게 되면 기존 후순위 담보대출이 전세보증금보다 선순위로 올라갈까 봐 걱정됩니다. 기존계약의 연장계약으로 처리할 수 있는지, 증액분의 권리순위는 어떻게 되는지 알고 싶습니다.

1·38

전세계약을 체결하고 계약금 2천만 원을 지급했습니다. 공인중개사는 처음부터 전세보증금반환보증 가입이 가능한 물건이라고 설명했고, 계약서 특약에도 전세보증보험 가입 가능 조건을 넣었습니다. 그런데 실제로 해당 계약 조건으로는 보증보험 가입이 불가능한 상황이 확인되었습니다. 중개사 측은 임차인이 미리 확인하지 않은 잘못이라고 하고, 임대인도 계약금 반환을 거부하고 있습니다. 전세보증보험 가입 가능 조건이 계약서에 있었는데 실제 가입이 안 된다면 계약을 해제하고 계약금을 돌려받을 수 있는지, 중개사가 허위 또는 부정확한 설명을 한 것에 대해 책임을 물을 수 있는지 궁금합니다.

1·37

전세권을 설정한 뒤 보증금을 돌려받지 못해 전세권 임의경매를 고민하고 있습니다. 제 전세권은 토지와 건물 중 202호를 전세권의 목적으로 하는 전세권설정계약으로 되어 있습니다. 이 경우 전세권 임의경매를 신청하면 제가 거주한 202호 건물 부분만 경매가 진행되는지, 아니면 토지와 건물이 함께 경매되는지 궁금합니다. 만약 건물만 경매로 넘어가면 제 전세권 순위가 후순위라 보증금을 제대로 회수하지 못할까 봐 걱정됩니다. 전세권 목적물이 202호로 되어 있을 때 건물 전체를 경매할 수 있는지, 토지와 건물 모두에 대해 경매가 가능한지 알고 싶습니다.

1·38

올해 8월 초 전세계약 만기를 앞두고 있습니다. 아직 다음 세입자가 구해지지 않았고, 임대인은 다음 세입자가 들어오기 전까지는 보증금을 돌려주기 어렵다고 합니다. 그런데 저는 같은 시기에 다른 부동산을 매수하기로 해서 이사를 가야 하는 상황입니다. 보증금을 못 받은 상태에서 새 집으로 전입신고를 옮기면 기존 전셋집에 대한 대항력이나 우선변제권이 사라질까 봐 걱정됩니다. 임차권등기명령을 하면 다음 세입자가 더 안 구해질까 봐 부담스러워서, 만기 전에 임대인 협조를 받아 전세권설정등기를 해두는 방법을 고민하고 있습니다. 전세권설정등기를 하면 만기 후 이사를 가도 임차권등기명령과 비슷하게 보증금 보호가 되는지, 아니면 전세 만기 후에는 전세권 효력이 없어져서 다시 임차권등기명령을 해야 하는지 궁금합니다. 또 전세권설정등기나 임차권등기명령 후 새로 매수한 집으로 이사하고 전입신고를 옮겨도 기존 전세보증금에 대한 권리가 유지되는지도 알고 싶습니다.

1·39