신탁등기된 오피스텔 전세계약, 잔금일에 말소해준다는데 그냥 믿고 잔금 줘도 될까요?

질문 신탁등기된 오피스텔 전세계약, 잔금일에 말소해준다는데 그냥 믿고 잔금 줘도 될까요?

* 실제 고객의 사례를 바탕으로 작성 된 내용입니다.

최근 마음에 드는 신축 오피스텔이 나와서 전세계약을 하려고 합니다. 그런데 등기부등본을 떼어보니 소유자가 개인이 아니라 OO신탁회사로 되어있는 '신탁등기' 상태였습니다. 부동산에서는 신축 건물이라 그렇다며, 저와 계약할 사람은 집주인(수분양자)이 맞다고 합니다.

부동산 설명에 따르면 잔금일에 제가 잔금을 치르면, 그 돈으로 집주인이 대출을 갚고 신탁등기를 말소할 예정이니 걱정 말라고 하네요. 계약서에도 '잔금 지급과 동시에 신탁등기를 말소한다'는 특약을 넣으면 안전하다고 하고요.

하지만 인터넷에 찾아보니 신탁된 집은 위험하다는 글이 너무 많아서 불안합니다. 특히 신탁원부를 꼭 확인하고 수탁자인 신탁사의 동의를 받아야 한다는데, 부동산에서는 절차가 복잡하고 어차피 말소될 거라 괜찮다고만 합니다. 이 말만 믿고 잔금을 치렀다가 신탁등기가 말소되지 않으면 제 전세보증금은 어떻게 되는 건가요? 보증금 손실 위험 없이 안전하게 계약을 마무리하려면 어떻게 해야 할지 막막합니다.

세이프홈즈 상담 Q&A · 25.09.03

답변 신탁등기 말소 예정이라는 설명만 믿고 잔금을 지급하는 것은 매우 위험합니다.

신탁등기된 부동산의 임대차 계약은 법적으로 매우 신중하게 접근해야 합니다. 등기부등본상 소유자는 수탁자인 신탁사이므로, 임대차 계약에 대한 실질적인 권한은 신탁사에게 있습니다. 따라서 수분양자나 분양권자(예비 임대인)의 말만 믿고 수탁자의 동의 없이 계약을 진행하고 잔금을 지급하면, 임차인의 대항력과 우선변제권이 인정되지 않아 보증금을 보호받지 못할 수 있습니다.

부동산의 설명처럼 '잔금일에 신탁등기를 말소한다'는 조건은 임대인 측의 대출 상환이 정상적으로 이뤄지는 것을 전제로 합니다. 만약 임대인이 다른 문제로 대출을 갚지 못해 신탁등기가 말소되지 않으면, 임차인은 법적 소유자인 신탁사에 대항할 수 없는 불법 점유자 신세가 될 수 있습니다. 이 경우 보증금 회수는 매우 어려워지며, 최악의 경우 보증금 손실 위험에 그대로 노출됩니다.

잔금 지급 전 반드시 확인하고 이행할 사항

  • 신탁원부 발급 및 확인

    가장 먼저 관할 등기소에 직접 방문하여 해당 부동산의 신탁원부를 발급받아야 합니다. 신탁원부에는 임대차 계약 권한이 누구에게 있는지, 보증금은 누구 명의의 계좌로 받아야 하는지 등이 명시되어 있습니다.

  • 수탁자(신탁사)의 서면 동의 확보

    신탁원부상 임대인에게 임대 권한이 없다면, 반드시 수탁자인 신탁사로부터 임대차 계약에 동의한다는 내용의 '사전 동의서' 또는 '승낙서'를 서면으로 받아야 합니다. 구두 동의는 효력이 없습니다.

  • 잔금은 신탁등기 말소 확인 후 지급

    '동시이행'을 약속했다면, 잔금 당일 법무사가 신탁등기 말소 및 소유권 이전 등기 서류를 등기소에 접수하는 것을 직접 확인한 후 잔금을 지급해야 합니다. 가장 안전한 방법은 등기부등본이 깨끗해진 것을 확인한 후 지급하는 것입니다.

  • 계약서 특약 명시

    계약서에 '임대인은 잔금 지급 즉시 신탁등기를 말소하고 소유권 이전 등기를 완료하며, 만일 이행되지 않을 시 본 계약은 무효로 하고 임대인은 임차인에게 계약금의 배액을 배상한다'는 내용의 특약을 명확하게 기재해야 합니다.

관련 법령 및 판례

대법원 판례(2019다253106 등)에 따르면, 신탁부동산의 수탁자는 신탁재산의 소유자로서 관리·처분 권한을 가지므로, 수탁자의 동의 없이 신탁자와 체결된 임대차 계약은 수탁자에게 효력을 주장할 수 없다고 보고 있습니다. 이는 임차인이 주택임대차보호법상 대항력 요건(전입신고, 점유)을 갖추었더라도 마찬가지입니다.

즉, 법적 소유권자인 신탁사의 동의가 없다면 임대차 계약 자체가 무효가 될 수 있으며, 이후 해당 부동산이 경매나 공매로 넘어갈 경우 임차인은 배당에서 제외되어 보증금을 한 푼도 돌려받지 못할 수 있습니다. 따라서 신탁등기된 집을 계약할 때는 등기부등본과 신탁원부를 통해 권리관계를 철저히 분석하는 과정이 필수적입니다.

자주 묻는 질문

신탁원부는 어디서 발급받을 수 있나요?

신탁원부는 등기부등본과 달리 인터넷 발급이 불가능하며, 해당 부동산 소재지의 관할 등기소에 직접 방문하여 발급 신청해야 합니다. 등기부등본 갑구의 신탁등기 접수번호를 알아가면 편리합니다.

수탁자 동의서가 꼭 필요한가요? 부동산에서는 괜찮다는데요.

네, 반드시 필요합니다. 신탁원부상 임대 권한이 임대인(신탁자)에게 위임되어 있다는 조항이 없는 한, 수탁자(신탁사)의 서면 동의 없는 계약은 법적으로 보호받기 어렵습니다. 부동산의 구두 설명보다 등기 서류가 우선입니다.

잔금일에 신탁등기가 말소되지 않으면 어떻게 해야 하나요?

계약서 특약에 따라 계약 해제를 통보하고 계약금 반환 및 위약금(손해배상)을 청구해야 합니다. 잔금 지급을 거부하고 내용증명을 발송하여 계약 불이행의 책임을 명확히 해두는 것이 좋습니다. 경우에 따라 사기죄 고소도 검토할 수 있습니다.

실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?

계약 가능 상태 확인하기

판단 근거 및 출처

본 콘텐츠는 기준으로 작성·검토된 정보입니다.

  • 세이프홈즈 인사이트는 전월세 계약 전 확인해야 할 일반적인 정보와 판단 기준을 제공하기 위한 자료입니다.
  • 실제 위험 판단, 계약 진행 여부, 보증보험·전세대출 가능 여부는 개별 물건의 등기부등본, 건축물대장, 보증금 구조, 임대인 상태, 계약 조건, 기관 심사 기준 등에 따라 달라질 수 있습니다.
  • 본 콘텐츠는 법률적 판단, 계약 체결 권유, 보증보험·대출 승인 보장, 분쟁 결과 예측을 의미하지 않습니다.
  • 계약 전에는 반드시 해당 물건의 최신 서류와 현재 상태를 기준으로 개별 확인이 필요합니다.