다가구 주택이 경매에 넘어갔는데,
전세보증금을 못 받으면 소송해야 하나요?

거주 중인 주택에 경매개시결정 등기가 이루어졌다면 매우 불안하고 막막한 심정이실 것으로 생각됩니다. 임대인이 이미 여러 부동산이 경매로 넘어갈 만큼 자력이 부족한 상황이라면, 전세보증금 반환 소송에서 승소 판결을 받더라도 당장 돈을 돌려받기는 어려울 수 있습니다. 하지만 그렇다고 해서 소송이 전혀 의미 없는 것은 아닙니다.

먼저 경매 절차에 집중해야 합니다. 법원에서 정한 ‘배당요구종기일’ 이내에 반드시 권리신고 및 배당요구를 해야 경매 매각대금에서 보증금을 변제받을 수 있는 권리가 생깁니다. 이때 본인의 보증금액과 지역 기준에 따라 ‘소액임차인 최우선변제금’ 대상이 되는지 확인하는 것이 중요합니다. 최우선변제 대상이라면 선순위 근저당권보다 먼저 일정 금액을 배당받을 수 있어 보증금 손실 위험을 줄일 수 있습니다.

경매 절차가 모두 끝나고 배당을 받았음에도 돌려받지 못한 보증금이 남는다면, 그때는 임대인을 상대로 ‘보증금 반환 청구 소송’을 제기하여 판결문, 즉 ‘집행권원’을 확보해 두어야 합니다. 당장은 임대인에게 재산이 없더라도, 판결의 소멸시효(10년) 내에 임대인의 다른 재산(급여, 예금, 다른 부동산 등)이 발견될 경우 이 집행권원을 근거로 강제집행하여 채권을 회수할 수 있습니다. 지금 소송을 포기하면 미래에 돈을 돌려받을 수 있는 최소한의 법적 권리마저 잃게 됩니다.