아파트·빌라 전세, 근저당 있으면 정말 위험한가요?

2026.05.28

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한 줄 답변

근저당 있는 집 전세 계약은 근저당 자체보다 근저당 금액과 내 보증금의 합계가 얼마인지가 위험을 결정합니다. 합계가 주택의 안전 기준선 이내라면 계약을 진행할 수 있습니다.

시세 4억원, 예상 경매 낙찰가 3억원(시세의 75%)인 아파트가 있다고 가정해 보겠습니다. 내가 보증금 2억원으로 계약할 때, 등기부등본에 설정된 근저당 채권최고액이 얼마인지에 따라 「계약 진행 가능 상태」가 어떻게 달라지는지 확인해 보세요.

근저당이 0.8억인 경우, 내 보증금 2억과 경매비용(약 0.2억)을 더한 합계는 3억입니다. 예상 낙찰가(3억)와 같으므로, 경매에 넘어가도 보증금을 모두 돌려받을 수 있는 안전한 상태입니다.

단위 : 억원 · 시세 4억 기준

예상 낙찰가 3억

합계 3억

근저당이 2.2억으로 늘어난 경우, 합계는 4.4억으로 시세(4억)마저 넘어섭니다. 집의 가치를 초과한 위험한 상태로, 보증금을 거의 돌려받지 못할 수 있어 계약 진행을 권장하기 어렵습니다.

단위 : 억원 · 시세 4억 기준

예상 낙찰가 3억

합계 4.4억

안심등기는 보증금 합계가 두 개의 기준선, 예상 경매 낙찰가와 시세 중 어디까지 도달하는지를 비교해 「계약 진행 가능 상태」를 알려줍니다. 아파트·빌라와 같은 다세대주택은 세대별로 등기가 분리되어 있어, 앞선 임차인보다 등기부의 근저당 확인이 중요합니다.

적격	조건부적격	부적격
합계 ≤ 예상 낙찰가	예상 낙찰가 < 합계 ≤ 시세	합계 > 시세

여기서 합계는 본인 보증금 + 선순위 채권 총액(근저당 등) + 경매비용입니다. 이 계산은 안심등기 발급 시 자동으로 이루어지며, 합계가 안전 범위 안에 있는지 한눈에 확인할 수 있습니다.

근저당이 있는 집이라도, 아래 방법으로 위험을 낮추고 안전하게 계약할 수 있습니다. 안심등기는 평가 결과와 함께, 어떻게 하면 더 안전한 조건으로 계약할 수 있는지 회복 방법을 함께 안내합니다.

잔금일에 근저당 말소하는 특약 넣기
임대인이 전세 보증금으로 대출을 상환하고 근저당을 말소하는 조건입니다. '잔금 지급과 동시에 근저당권을 말소한다'는 내용을 특약에 반드시 명시하고, 잔금일에 법무사와 함께 등기소에 방문해 말소 신청이 접수되는지 직접 확인하는 것이 안전합니다.
보증금 낮추기 (반전세 전환 등)
근저당을 남겨두고 계약한다면, 내 보증금을 낮춰 합계가 예상 낙찰가 아래로 내려오게 조정해야 합니다. 보증금 일부를 월세로 돌리는 반전세 계약도 좋은 방법입니다.