"전세보증보험은 집주인이 가입하는 것 아닌가요? 제가 따로 또 가입해야 하나요?"

전세계약을 앞둔 많은 분들이 이 두 가지 보증보험의 차이를 헷갈려 하십니다. '보증금을 지켜준다'는 점은 같지만, 하나는 임차인의 '선택'이고 다른 하나는 특정 임대인의 '의무'라는 점에서 완전히 다른 제도이기 때문입니다.

겉보기엔 비슷하지만, 가입 주체와 법적 근거, 그리고 확인 방법까지 완전히 다른 두 제도를 명확히 알아야 내 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다.

이 두 가지 보증보험이 어떻게 다른지, 그리고 나는 무엇을 확인해야 하는지 명확하게 알려드릴게요.

임차인의 '선택', 전세보증금반환보증

가장 널리 알려진 보증보험은 임차인이 스스로 가입하는 전세보증금반환보증입니다. 이는 임차인이 자신의 보증금을 지키기 위해 주택도시보증공사(HUG), 주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI)과 같은 보증기관에 직접 신청하여 가입하는 상품입니다.

즉, 법적인 의무가 아니라, 혹시 모를 위험(집주인의 파산, 주택 경매 등)으로부터 내 재산을 보호하기 위해 임차인이 자발적으로 선택하는 안전장치입니다.

모든 임대차 계약에서 임차인은 이 상품에 가입할 권리가 있으며, 보증료 또한 임차인이 직접 부담합니다.

임대사업자의 '의무', 임대보증금보증

반면, 임대인이 '의무적으로' 가입해야 하는 보증보험도 있습니다. 바로 임대보증금보증입니다.

이 제도는 모든 임대인이 아닌, 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 구청 등에 등록한 '민간임대사업자'​에게만 해당되는 법적 의무예요.

민간임대사업자는 각종 세금 혜택을 받는 대신, 임차인의 주거 안정을 위해 반드시 세입자의 보증금 전액에 대한 보증보험에 가입해야 할 책임이 있습니다.

이때 보증료는 임대인이 75%, 임차인이 25%를 부담하게 되죠. 이는 임대사업자의 부도 등으로 인해 다수의 임차인이 동시에 피해를 보는 것을 막기 위한 최소한의 사회적 안전망입니다.

그래서, 임차인은 무엇을 어떻게 확인해야 할까요?

상황은 두 가지로 나뉩니다.

1. 임대인이 '개인'일 경우 내가 계약하려는 집의 집주인이 별도로 등록하지 않는 일반 개인이라면, 그에게는 보증보험 가입 의무가 없습니다. 따라서 이때 내 보증금을 지킬 유일한 방버은 임차인인 내가 직접 '전세보증금반환보증'에 가입하는 것입니다.

2. 임대인이 '민간임대사업자'일 경우 만약 임대인이 민간임대사업자라면, 임대인이 '임대보증금보증'에 의무적으로 가입했는지, 또는 가입할 예정인지 반드시 확인해야 합니다.

계약 전 등기부등본 또는 HUG 홈페이지를 통해 임대사업자등록 여부와 보증가입여부를 확인할 수 있으며, 잔금을 치른 후에는 반드시 '보증증서'를 확인해야 합니다.

설명 임대인이 의무적으로 보증보험에 가입했더라도, 임차인이 스스로 반환보증에 중복으로 가입하는 것도 가능합니다.

이는 임대인의 보증보험에 혹시모를 문제가 생기거나 보증 절차가 지연될 경우를 대비한 이중 장치입니다.

결국 어떤 상황이든, 내 보증금의 안전을 확인해야 할 최종적인 책임은 임차인 자신에게 있습니다. 내가 처한 상황에 맞는 보증보험이 무엇인지 명확히 인지하고, 임대인의 의무 이행 여부와 주택의 안전성을 계약 전에 교차 확인하는 것!

이것이 바로 내 보증금을 지키는 가장 확실한 방법입니다.'임대인이 알아서 해주겠지'라는 막연한 생각은 금물입니다.