전세계약 특약 주의사항 알아보기

전세계약 주의사항

전세 계약 시 표준임대차계약서만 믿고 서명하는 것은 매우 위험합니다. 서류에 나타나지 않는 치명적인 리스크를 차단하기 위해 전세계약 특약 주의사항 검토가 요구됩니다. 가장 빈번하게 발생하는 깡통전세 사고를 방어하는 핵심 시스템이 바로 전세계약 특약 주의사항입니다.

구두 합의는 법적 증거가 될 수 없습니다. 모든 방어 장치를 전세계약 특약 주의사항으로 문서화해야 합니다. 안전한 임대차 계약의 시작은 철저한 전세계약 특약 주의사항 확인부터 성립됩니다.

전세계약 특약 주의사항

1. 추상적인 표현 금지 (명확성) X -> "임대인은 시설물 수리에 협조한다." (협조의 범위가 어디까지인지 모름) O -> "임대인은 난방 시설 및 주요 배관의 노후로 인한 고장 시 수리 비용 전액을 부담한다." Tip '원만히', '상식선에서', '잘' 같은 단어는 절대 금물입니다 누가, 언제, 무엇을, 어떻게 할지 육하원칙에 가깝게 적으세요. 2. 법적 근거 확인 (유효성) 임대차보호법 등 강행규정을 위반하는 특약은 적어봤자 무효입니다. (예: "임차인은 1년 뒤 무조건 퇴거한다" -> 주임법상 2년 보장되므로 효력 다툼 소지 있음) 법률적으로 효력이 있는 내용인지 진단 후 작성해야 합니다. -> 법적근거는 유효한데 계약서와 특약이 서로 다른 내용이라면 특약이 우선입니다. 3. 구두 합의는 X, 무조건 서면화 우리나라 민법상 계약의 형식은 제한이 없어서, 구두계약, 서면계약이건 모두 법적으로 효력이 있지만 실제 소송에서는 입증 문제가 중요한데, 구두계약은 입증이 매우 어려워서 그 존재의 확인이 어려워 인정받기가 쉽지 않습니다. 반면 서면계약은 입증이 상대적으로 용이하기 때문에 모든 합의 내용은 반드시 문서(계약서 특약란)에 남기고, 수정 시에도 서면 기록이 필수입니다. 4. 서명 및 날인 꼼꼼히 특약사항이 추가되거나 변경되었다면, 해당 부분에 대해 당사자 모두의 동의(서명/날인)가 있어야 효력이 발생합니다. -> 계약이 끝났어도 당사자간 동의하면 날인 후 추가 가능

상황별 특약 확인하는 방법

주택의 상태와 임대인 조건에 따라 적용해야 할 전세계약 특약 주의사항이 다릅니다. 상황에 맞는 전세계약 특약 주의사항을 설정하여 보증금 미반환 리스크를 사전 차단하세요. 아래에 명시된 필수 전세계약 특약 주의사항을 서류에 그대로 반영해야 합니다. 성공적인 계약을 위한 상황별 전세계약 특약 주의사항은 다음과 같습니다.

보증보험 협조 및 거절 시 반환

• ① 임대인은 임차인의 전세보증금 반환보증 가입에 필요한 절차(확인서 작성, 질권설정 통지 수령 등)에 적극 협조한다.
• ② 임대인 또는 목적물의 하자로 인해 보증보험 가입이 거절될 경우, 본 계약은 조건 없이 해제되며 임대인은 수령한 계약금 및 중도금 등 금원 전액을 즉시 반환한다.

임대인 변경 시 고지 및 승계 거부권

• ① 계약 기간 중 매매 등으로 임대인이 변경될 경우, 현 임대인은 즉시 임차인에게 이를 고지하여야 한다.
• ② 임차인이 신규 임대인의 지위 승계를 원하지 않을 경우, 임차인은 이의를 제기하고 임대차 계약을 해지할 수 있으며, 이 경우 현 임대인이 보증금 반환 의무를 진다.

세금 체납 확인 (국세/지방세)

• ① 임대인은 잔금 지급일 전까지 국세 및 지방세 완납증명서를 발급받아 임차인(및 개업공인중개사)에게 제시하여 확인시켜 주어야 한다.
• ② 체납 사실이 확인되거나 서류 제출을 거부할 경우, 임차인은 본 계약을 해제할 수 있다.

주택임대사업자인 경우

• ① 임대인은 「민간임대주택법」상 등록임대사업자로서, 임대보증금 보증 가입 의무가 있음을 확인한다.
• ② 임대인은 잔금일로부터 O개월 이내에 보증 가입을 완료하고 보증서를 임차인에게 교부해야 하며, 가입 불가 시 계약은 무효로 하고 보증금 전액을 반환한다.

-> 나머지 상황별 특약은 세이프홈즈에서 안심등기나 보증보험을 받으면 확인 할 수 있습니다.

애초에 이런 집을 피하는 가장 확실한 방법

복잡한 권리관계를 세입자가 직접 분석하고 임대인의 세금 체납 서류를 일일이 요구하여 검증하는 것은 현실적인 장벽이 높습니다. 정확한 진단 시스템을 통해 리스크를 원천 차단해야 합니다. 찝찝하면 그냥 안심등기 떼보세요. 내가 이 집 계약해도 되는 안전한 집인지 바로 알 수 있어요. 세이프홈즈 [안심등기]는 주소만 입력하면 AI가 등기부등본과 건축물대장을 분석해 줍니다. 이것이 바로 세이프홈즈 안심등기가 필요한 이유입니다. 당신이 해야 할 일은 등기부등본 보는법을 '공부'하는 것이 아니라, 세이프홈즈에 주소 하나만 입력하는 것입니다.

(1) 깡통전세 위험여부 시세 대비 보증금이 과도한지, 전세보증금이 매매가를 초과하는지 자동 진단합니다. (2) 적정보증금 산정 세이프홈즈 AI를 기반으로 안전한 보증금의 범위를 제시합니다. (3) 보증보험 가입 가능 유무 확인 HUG와 HF에서 보증보험 가입이 가능한지 사전에 확인 합니다. (4) 악성임대인 이력 확인 세금체납, 과거 전세사기 이력 등 위험 임대인을 자동으로 탐지합니다. (5) 등기부 권리관계 분석 근저당, 가압류, 신탁 등 보증금을 위협할 수 있는 권리관계를 한눈에 보여줍니다.

요즘엔 집 보러 가기 전에, 중개사님한테 안심등기 확인한 매물인지 물어봐요 안 되는 곳은 그냥 거르면 되니까 너무 편해요. 전세 계약 앞둔 분들, 이건 선택이 아니라 필수예요. 근저당, 가압류, 신탁등기... 더 이상 이 어려운 용어들 앞에서 불안해하거나 포기하지 마십시오. 계약서에 도장 찍기 전 1분, 우리은행 WON뱅킹 앱에도 탑재된 '안심등기' 전문가 시스템으로 당신의 보증금을 가장 확실하게 지키세요.