HUG임대보증보험 신청 자격, 임대보증금보증에 관하여

HUG임대보증보험(임대보증금보증)

HUG임대보증보험(정식 명칭: 임대보증금보증)은 임대사업자가 부도나 파산 등으로 임차인에게 보증금을 반환하지 못할 때, HUG(주택도시보증공사)가 책임을 지는 상품입니다. 흔히 말하는 전세반환보증과 달리, 임대사업자(집주인)가 주체가 되어 가입하는 HUG보증보험입니다.

「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 등록임대사업자는 이 HUG임대보증보험 가입이 의무입니다. 만약 미가입 시 과태료 부과 대상이 될 뿐만 아니라, 최근처럼 HUG보증보험 가입 여부를 깐깐하게 따지는 시장 분위기에서는 임차인을 구하기가 사실상 불가능해집니다. 따라서 사업의 안정성을 위해서라도 필수적으로 관리해야 하는 영역입니다.

HUG임대보증보험 자격

등록임대사업자라고 해서 무조건 가입이 승인되는 것은 아닙니다. HUG는 재무 건전성이 확보된 사업장에 한해 HUG임대보증보험 가입을 허가합니다. 가장 까다로운 핵심 요건은 다음과 같습니다.

① 부채비율 90% 제한 HUG보증보험 가입을 위한 가장 큰 문턱입니다. 임대주택의 선순위 담보권(대출)과 임대보증금을 합친 금액이 주택가격의 90%를 넘지 않아야 합니다.

• 공식: (담보권 설정금액 + 임대보증금) / 주택가격 ≤ 90% 이 비율을 맞추지 못하면 HUG임대보증보험 가입이 거절되므로, 반전세로 전환하거나 대출을 일부 상환하여 비율을 조정해야 합니다.

② 권리 침해 및 위반건축물 부재 등기부등본상 압류, 가압류, 가처분 등의 권리 침해가 없어야 하며, 건축물대장에 위반건축물로 등재된 경우에도 HUG보증보험 가입이 불가능합니다. 세금 체납으로 인한 압류가 발생하지 않도록 각별한 주의가 필요합니다.

HUG임대보증보험 보증금액

많은 임대인분들이 부담스러워하는 것이 바로 보증료입니다. 원칙적으로는 보증금 '전액'에 대해 HUG임대보증보험에 가입해야 하지만, 요건을 갖추면 '일부 보증'만 가입하여 비용을 획기적으로 줄일 수 있습니다.

일부 보증 가입 요건 (비용 절감 전략) 다음 3가지 조건을 모두 충족하면, HUG보증보험 가입 대상을 [담보권 설정금액 + 임대보증금 - 주택가격의 60%]에 해당하는 차액으로 한정할 수 있습니다.

• 1. 근저당권(대출)이 세대별로 분리되어 있을 것
• 2. 선순위 제한물권(압류 등)이 없을 것
• 3. 임차인이 '일부 보증' 가입에 동의할 것

이 경우 전액 가입 대비 HUG임대보증보험 보증료를 대폭 절감할 수 있습니다. 임차인에게 "우리 집은 대출이 적어 안전하니 일부만 가입해서 서로 비용을 아끼자"고 설득하는 것이 HUG보증보험 운용의 노하우입니다.

HUG임대보증보험 보증기간과 보증료

보증 기간 HUG임대보증보험의 보증 기간은 임대차 계약 기간과 동일하게 설정하는 것이 원칙입니다. (최대 4년)

보증료 부담 비율 HUG보증보험의 보증료는 법적으로 임대인과 임차인이 분담합니다.

• 임대인(집주인): 75% 부담
• 임차인(세입자): 25% 부담

보증료율은 임대사업자의 신용등급과 부채비율에 따라 연 0.073% ~ 1.590% 사이로 차등 적용됩니다. 신용 관리를 철저히 하고 부채비율을 낮게 유지할수록 HUG임대보증보험 비용 부담을 최소화할 수 있습니다. 결과적으로 안전한 매물 세팅이 임대 수익률 방어에도 유리하게 작용합니다.

애초에 이런 집을 피하는 가장 확실한 방법

"우리 집 주택가격 산정은 어떻게 해야 하지?", "부채비율 90%가 간당간당한데 가입이 될까?" 복잡한 계산과 서류 준비 때문에 HUG임대보증보험 신청 전부터 머리가 아프신가요? 찝찝하면 그냥 안심등기 떼보세요. 내가 이 집 계약해도 되는 안전한 집인지 바로 알 수 있어요. 세이프홈즈 [안심등기]는 주소만 입력하면 AI가 등기부등본과 건축물대장을 분석해 줍니다. 이것이 바로 세이프홈즈 안심등기가 필요한 이유입니다. 당신이 해야 할 일은 등기부등본 보는법을 '공부'하는 것이 아니라, 세이프홈즈에 주소 하나만 입력하는 것입니다.

(1) 깡통전세 위험여부 시세 대비 보증금이 과도한지, 전세보증금이 매매가를 초과하는지 자동 진단합니다. (2) 적정보증금 산정 세이프홈즈 AI를 기반으로 안전한 보증금의 범위를 제시합니다. (3) 보증보험 가입 가능 유무 확인 HUG와 HF에서 보증보험 가입이 가능한지 사전에 확인 합니다. (4) 악성임대인 이력 확인 세금체납, 과거 전세사기 이력 등 위험 임대인을 자동으로 탐지합니다. (5) 등기부 권리관계 분석 근저당, 가압류, 신탁 등 보증금을 위협할 수 있는 권리관계를 한눈에 보여줍니다.

요즘엔 집 보러 가기 전에, 중개사님한테 안심등기 확인한 매물인지 물어봐요 안 되는 곳은 그냥 거르면 되니까 너무 편해요. 전세 계약 앞둔 분들, 이건 선택이 아니라 필수예요. 근저당, 가압류, 신탁등기... 더 이상 이 어려운 용어들 앞에서 불안해하거나 포기하지 마십시오. 계약서에 도장 찍기 전 1분, 우리은행 WON뱅킹 앱에도 탑재된 '안심등기' 전문가 시스템으로 당신의 보증금을 가장 확실하게 지키세요.