“제가 계약하려는 집이 ‘다세대’라는데 보증보험 가입이 될까요?”

“오피스텔은 보증보험이 안된다는 말도 있던데 사실인가요?”

전세 계약을 앞두고 보증보험 가입을 알아보다 보면, 내가 들어가려는 집의 ‘종류’ 때문에 고민에 빠지는 경우가 많습니다. 모든 집이 보증보험에 가입될 수 있는 것은 아니기 때문이죠.

보증보험 가입이 가능한 주택의 종류는 무엇이고, 특히 임차인들이 가장 헷갈려 하지만 반드시 알아야 할 ‘집합건물’과 ‘다가구주택’의 차이는 무엇인지 명확하게 알려드릴게요.

보증보험 가입의 기본 원칙, 주거용 주택이어야 해요

전세보증금반환보증보험은 임차인의 주거 안정을 위해 만들어진 제도이므로, 가장 기본적인 가입 조건은 해당 건물이 공부(공적 장부)상 ‘주택’으로 분류되어야 한다는 점입니다. 보증기관에서 인정하는 대표적인 주택의 종류는 아래와 같습니다.

가입 가능한 주택: 단독주택, 다가구·다중주택, 연립·다세대주택, 아파트, 노인복지주택, 주거용 오피스텔

여기서 주거용 오피스텔의 경우 한 가지 조건이 더 붙습니다. 전세계약서나 중개대상물 확인·설명서에 ‘주거용’이라는 표기가 명확히 있어야만 가입이 가능해요. 이처럼 공부상 용도가 주거용으로 명시된 집이어야 보증보험의 보호를 받을 수 있는 것이 원칙입니다.

집합건물과 다가구주택의 차이점을 반드시 알아두세요

위에서 언급된 주택 종류 중, 임차인이 보증금 안전을 위해 가장 중요하게 구분해야 할 개념이 바로 ‘집합건물’과 ‘다가구주택’의 차이입니다.

집합건물 (아파트, 다세대주택, 연립주택, 오피스텔 등) 집합건물이란, 하나의 건물이라도 각각의 호수별로 소유주가 다를 수 있고, 호수별로 개별 등기가 가능한 건물을 말합니다. 등기부등본을 떼어봤을 때 내가 계약할 101호, 201호 등 호수별로 별도의 등기부가 존재하죠. 따라서 내가 맺는 전세 계약은 해당 호수에 한정되며, 보증보험 심사 역시 내가 들어갈 호수의 권리관계(대출 등)를 중심으로 이루어집니다.

다가구·다중주택 (원룸, 투룸 건물 등) 반면 다가구주택이나 다중주택은 건물 전체의 주인이 단 한 명인 단독주택의 한 종류입니다. 등기부등본을 떼어봐도 건물 전체에 대한 등기부 하나만 존재하죠. 이것이 바로 가장 큰 위험 포인트입니다. 건물 전체가 하나의 담보물과 같아서, 만약 이 집이 경매에 넘어갈 경우 나보다 먼저 입주한 다른 모든 세입자들의 보증금(선순위 보증금)이 나의 보증금보다 변제 순서에서 앞서게 됩니다. 따라서 다가구주택의 보증보험 심사는 훨씬 더 까다로우며, 건물 전체의 대출금과 모든 세입자의 보증금 총액을 합한 금액이 주택 시세에 비해 안전한 수준인지를 종합적으로 판단하게 됩니다.

보증보험 가입이 불가능한 주택 종류

그렇다면 어떤 집들이 보증보험 가입이 불가능할까요? 법적으로 주거용 시설이 아닌 건물들은 원칙적으로 가입이 불가능합니다.

가입 불가능한 주택: 공관, 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 근린생활시설 등

임차인이 특히 주의해야 할 것은 바로 근린생활시설입니다. 간혹 ‘근생빌라’처럼 사무실이나 상가 용도의 건물을 주거용으로 불법 개조하여 임대하는 경우가 있습니다. 이런 곳은 법적으로 주택이 아닌 위반건축물에 해당하여 보증보험 가입이 불가능하고, 전세사기의 표적이 되기 쉬우므로 절대 계약해서는 안 됩니다.

결국 내가 들어가려는 집이 보증보험 가입이 가능한 안전한 종류의 주택인지, 특히 위험성이 높은 다가구주택이라면 선순위 보증금 문제는 없는지 계약 전에 확인하는 과정이야말로 내 보증금을 지키는 제일 확실한 방법입니다.