분명 주변 시세보다 한참 싼 전세 아파트인데, 왜 보증보험 심사에서는 ‘보증 한도 초과’로 거절될까요? 심지어 부동산에서도 ‘이 가격이면 충분히 나온다’고 했는데 말이죠.

그 이유는 바로 내가 아는 ‘시세’와 HUG(주택도시보증공사)가 보증 심사를 위해 인정하는 ‘주택 가격’이 다를 수 있기 때문입니다.

HUG는 자체적인 기준과 정해진 순서에 따라 주택 가격을 매우 보수적으로 평가합니다. 이 기준을 이해해야만 보증보험 가입 가능성을 정확하게 예측하고, 계약금을 날리는 억울한 상황을 피할 수 있습니다.

아파트와 오피스텔의 주택 가격은 어떤 순서와 기준으로 산정되는지 자세히 알려드릴게요.

HUG가 주택가격을 평가하는 정해진 순서가 있어요

HUG가 보증 심사를 할 때 가장 중요하게 보는 것 중 하나는 ‘전세가율’ 즉, (전세보증금 ÷ 주택 가격)의 비율입니다.

이때 주택 가격을 무엇으로 보느냐에 따라 보증 가입 여부가 갈리게 되죠. HUG는 아무 가격이나 인정하지 않고, 아래에 설명할 기준들을 정해진 순서(1순위→2순위→3순위…)대로 적용합니다.

만약 1순위 기준에 해당하는 가격 정보가 있다면, 2순위 이하의 기준은 아예 고려하지 않고 1순위 가격으로만 심사를 진행합니다. 이것이 바로 내가 아는 시세와 HUG의 판단이 달라지는 핵심적인 이유입니다.

1순위 기준, KB시세와 한국부동산원 시세

아파트와 주거용 오피스텔의 주택 가격을 산정하는 가장 우선적인 기준은 KB시세와 한국부동산원 부동산테크 시세입니다. 대부분의 아파트는 이 두 시세 정보가 모두 있기 때문에, 사실상 1순위 기준만으로 주택 가격이 결정된다고 볼 수 있어요.

산정 방식: 상한가와 하한가의 산술평균을 적용하는 것이 원칙입니다.

주의사항: 다만, 아파트 최저층(1층)과 주거용 오피스텔의 경우에는 평균가가 아닌 하한가를 적용합니다. 예를 들어, 내가 계약할 오피스텔의 KB시세 하한가가 4억 원이고 상한가가 4억 4천만 원이라면, HUG는 이 오피스텔의 가격을 평균인 4억 2천만 원이 아닌, 4억 원으로 평가한다는 의미입니다. 이 차이를 이해하는 것이 매우 중요합니다.

2순위 기준, 공시가격의 140%

만약 KB시세나 한국부동산원 시세가 없는 아파트나 오피스텔이라면, 그 다음 순서로 공시가격을 활용합니다. 공시가격은 정부가 세금 부과 등을 위해 매년 조사하여 공시하는 부동산 가격을 말해요.

산정 방식: 국토교통부장관이 공시하는 공동주택공시가격 또는 국세청장이 공시하는 오피스텔 기준시가에 140%를 곱한 금액을 주택 가격으로 봅니다.

아파트 공시가격은 ‘부동산공시가격 알리미’ 사이트에서, 오피스텔 기준시가는 ‘국세청 홈택스’ 사이트에서 직접 조회해 볼 수 있습니다.

그 외 후순위 기준들

위 1, 2순위 가격 정보가 모두 없는 이례적인 경우에는 그 외 후순위 기준들이 차례대로 적용됩니다.

HUG에서 운영하는 안심전세 앱의 시세, 등기부등본상 1년 이내의 최근 매매 거래가액, 준공 1년 미만 주택의 경우 분양가격의 90%, 혹은 감정평가금액 등이 이에 해당합니다.

하지만 대부분의 아파트와 오피스텔은 1, 2순위 기준 내에서 가격이 결정되므로, 내가 계약할 집의 KB시세와 공시가격을 확인하는 것이 가장 중요합니다.