2021년 8월 초 전세보증금 6억 7천만 원으로 아파트 전세계약을 체결했습니다. 이후 2023년 8월 계약 만료 시점에 재계약을 하면서 전세 시세가 하락해 보증금을 6억 1천만 원으로 감액하고, 차액 6천만 원을 반환받았습니다. 당시 임대인의 요청으로 재계약서에 계약갱신청구권을 사용한 계약이라는 문구를 넣었습니다. 이후 2024년 말 해당 주택이 매매되어 새 임대인으로 소유권이 이전되었습니다. 2025년 8월 다시 재계약 시점이 다가오는데, 현재 전세 시세가 7억 5천만 원 수준으로 올라 새 임대인은 시세 수준 인상 또는 퇴거를 요구하고 있습니다. 보증금을 감액한 재계약도 계약갱신청구권 사용으로 인정되는지, 임대차계약신고를 새로 했는데도 갱신으로 보는지, 지금 다시 계약갱신청구권을 행사할 수 있는지 궁금합니다.

1·27

저는 아파트 임대인입니다. 전세입자와 전세계약을 체결하면서 계약서에는 전세권 설정에만 동의하는 것으로 작성했습니다. 그런데 등기가 완료된 뒤 확인해보니 전세권 외에 임차인이 전세대출을 받은 은행 명의로 전세권부 근저당권이 추가 설정되어 있었습니다. 전세권과 전세권부 근저당권은 무엇이 다른지, 임차인이 대출을 연체하면 은행이 제 아파트를 경매로 넘길 수 있는지 궁금합니다. 또 저는 전세권 설정만 동의했는데 은행의 전세권부 근저당권까지 설정된 것을 계약위반으로 보고 계약을 해제하거나 계약금을 몰취할 수 있는지도 알고 싶습니다.

1·30

기존 전세집은 계약 만료가 다가오고 있는데, 임대인이 전세보증금을 돌려주지 않을 가능성이 커 내용증명 발송과 임차권등기명령을 준비하고 있습니다. 그런데 새로 이사 갈 집은 원래 친형과 함께 거주할 계획이어서 친형 명의로 임대차계약을 체결했고, 계약금 1,000만 원도 이미 지급한 상태입니다. 기존 집 보증금 반환 문제가 생기면서 새 집 계약 명의를 형에서 제 명의로 급히 바꿔야 할 것 같습니다. 신규 계약 명의를 제 앞으로 바꾸더라도 기존 집의 전세보증금 반환청구나 임차권등기명령에 불이익이 없는지, 새 집 계약은 기존 계약을 파기하고 재계약해야 하는지, 이미 지급한 계약금을 승계받을 방법이 있는지 궁금합니다.

1·30

전세집을 알아보다가 마음에 드는 집이 있어 가계약금을 보냈습니다. 중개인은 계약금 일부를 먼저 보내 물건을 잡고, 정식 계약일에 나머지 계약금을 보내면 된다고 안내했습니다. 저는 정식 계약일에 전세대출이나 보증보험, 권리관계 관련 특약을 요청하려고 했는데, 중개인은 그런 특약은 가계약할 때 미리 말했어야 하고 집주인이 좋아하지 않는다고 합니다. 임대인은 이미 전자계약서까지 작성했으니 이제 와서 조건을 바꿀 수 없고, 특약을 요구하면 계약을 안 하더라도 가계약금은 돌려줄 수 없다는 입장입니다. 아직 정식 계약서에 서명한 것은 아닌데, 특약 협의가 되지 않아 본계약을 진행하지 못하면 가계약금을 돌려받을 수 있는지 궁금합니다.

1·27