전세계약을 앞두고 있는데 전입신고, 확정일자, 대항력이라는 말을 계속 듣다 보니 헷갈립니다. 계약서를 쓰고 확정일자만 받으면 보증금이 보호되는 줄 알았는데, 어떤 글에서는 주택을 인도받고 전입신고를 해야 대항력이 생긴다고 하더라고요. 또 확정일자가 있어야 경매나 공매에서 우선변제를 받을 수 있다고 하는데, 대항력과 확정일자가 정확히 어떤 관계인지 궁금합니다. 전세계약 후 전입신고와 확정일자를 모두 받으면 보증금 전액이 안전한 건지, 아니면 등기부등본이나 근저당권 같은 것도 계약 전에 따로 확인해야 하는지 알고 싶습니다.

1·30

법인 임대인과 계약한 전세보증금 반환소송에서 대표 개인에게도 청구할 수 있는지 궁금합니다. 상가형 빌라 한 호실에 전세로 거주 중이고, 선순위 근저당이 큰 상태에서 경매가 진행되어 낙찰되었습니다. 낙찰금액이 선순위 근저당 채권액보다 낮아 배당표가 나오더라도 받을 수 있는 금액이 거의 없을 것 같습니다. 임대차계약서상 임대인은 법인인데, 법인 대표에게 문의하니 본인 지분이 절반이 넘지 않는다며 회사로 해야 한다는 식으로 책임을 돌리고 있습니다. 이런 경우 전세보증금 반환소송은 법인만 상대로 해야 하는지, 대표 개인도 함께 피고로 삼을 수 있는지 궁금합니다.

1·57

임차권등기 후 매도된 집의 보증금 반환을 누구에게 청구해야 하는지 궁금합니다. 기존 호실 임대차 만기 후에도 보증금을 돌려받지 못했고, 임대인의 요청으로 같은 건물 내 다른 호실을 잠시 사용하게 되었습니다. 임대인이 직접 비밀번호를 알려주었고, 보증금 반환 관련 문자도 일부 보관하고 있습니다. 이후 기존 호실에 대해 임차권등기명령을 신청해 등기까지 완료했는데, 최근 임대인이 해당 빌라를 제3자에게 매도했고 현재 소유자는 공동명의로 바뀐 상태입니다. 전 임대인은 보증금을 안고 매도했으니 새 소유자에게 받으라고 하고, 새 소유자도 반환을 미루고 있습니다. 임차권등기 효력을 방어할 수 있는지, 전 임대인과 새 소유자 중 누구를 상대로 보증금 반환소송을 해야 하는지 궁금합니다.

1·60

전입신고와 근저당권 중 누가 선순위인지 궁금합니다. 전세계약을 체결하고 확정일자도 미리 받아둔 상태에서 입주와 잔금을 진행했습니다. 기존 세입자는 보증금을 모두 받기 전까지 전출을 거부했고, 임대인은 같은 날 대출을 실행해 기존 세입자 보증금을 반환하려고 했습니다. 저는 잔금을 나누어 지급했고, 전입신고일은 7월 4일, 근저당권 등기일자는 7월 5일입니다. 다만 실제 근저당 접수 시각과 잔금 지급 시각의 선후가 명확하지 않습니다. 이 경우 전입신고와 확정일자를 갖춘 제 임차권이 근저당권보다 선순위가 되는지 궁금합니다.

1·44