처음으로 빌라 전세계약을 앞두고 있습니다. 전세보증금은 3억 초반대이고 대출 없이 들어갈 예정이라 보증보험 가입 여부가 가장 걱정됩니다. 등기부등본상 근저당은 없는 것으로 확인했지만, 실거래가와 보증금 차이가 크지 않고 부채비율도 높게 나와 불안합니다. 중개사는 보증보험 가입이 가능하다고 설명했고, 보증보험이 안 될 경우 계약금을 반환한다는 특약도 넣어보려고 합니다. 잔금일에 전입신고와 확정일자를 받고 보증보험을 신청하면 충분히 안전한지, 국세 지방세 완납증명서나 임대사업자 등록 여부도 확인해야 하는지 궁금합니다.

1·52

임대차계약서에 임대인은 전세대출에 협조하고, 임대인이나 목적물 하자로 전세대출이 불가능하면 계약을 해지한다는 특약을 넣으려고 합니다. 그런데 제가 이용하려는 대출 상품은 보증보험 가입이 전제되어야 대출 승인이 가능한 구조입니다. 이 경우 특약에 보증보험이라는 표현이 직접 들어가 있지 않아도, 보증보험 가입 거절로 전세대출이 불가능해지면 임대차계약 해지를 주장할 수 있는지 궁금합니다. 또 계약 연장 시 공시가격 하락으로 보증보험이나 전세대출 연장이 어려워지는 경우에도 계약 해지 사유가 될 수 있는지 알고 싶습니다.

1·49

담보신탁된 빌라에 보증금 2,100만원, 월세 조건으로 임대차계약을 체결했지만 계약 종료 후에도 보증금을 돌려받지 못하고 있습니다. 계약서상 임대인은 신탁회사였는데 실제 보증금은 수탁자가 아닌 시행사 측 계좌로 입금하도록 안내받았고, 신탁원부에 적힌 수탁자 동의 없는 임대차 제한이나 보증금 반환책임 관련 내용은 제대로 설명받지 못했습니다. 뒤늦게 보니 대리권이 불분명한 사람이 계약을 진행했고, 같은 건물의 다른 사건에서는 대리권이 부정된 판결도 있었습니다. 이런 경우 공인중개사와 SGI서울보증보험을 함께 상대로 임대차계약 손해배상이나 보증금 청구를 하는 것이 가능한지 궁금합니다.

1·53

다세대주택 전세계약을 체결했고, 전입신고와 확정일자는 이미 받아둔 상태입니다. 계약서 특약에는 임대인이 보증보험 가입에 협조하고, 보증보험 가입이 불가능하면 전세계약을 파기하며 퇴거일에 보증금을 반환한다는 내용이 들어가 있습니다. 그런데 확인해 보니 임대인이 다른 보유 주택 문제로 보증금지 대상에 올라 HUG 보증보험 가입이 불가능했고, HF와 SGI 쪽도 각각 조건 문제로 진행이 어렵다는 답변을 받았습니다. 임대인은 두 달 넘게 해결하지 않고 있어 내용증명을 보내려 합니다. 이런 경우 특약 위반을 이유로 전세계약을 파기하고 보증금 반환을 청구할 수 있는지 궁금합니다.

1·75