한 줄 답변
내가 계약할 보증금 액수가 다르기 때문입니다. 다른 조건이 모두 같아도, 본인 보증금이 높아질수록 보증금 총합계가 위험 기준선을 넘어설 가능성이 커집니다.
결과가 달라지는 과정
시세 4억원, 예상 경매 낙찰가 3억원, 앞선 임차인 보증금 1억원인 집이 있다고 가정해 봅시다. 이 집에 내가 들어갈 보증금 액수를 다르게 계약할 때, 「계약 진행 가능 상태」가 어떻게 달라지는지 확인해 보세요.
적격인 상황
본인 보증금이 1억인 경우, 합계는 2.2억으로 예상 낙찰가(3억)보다 낮습니다. 경매에 넘어가도 보증금을 모두 돌려받을 수 있는 안전한 상태입니다.
- 앞선 임차인 보증금 · 근저당
- 본인 보증금
- 경매비용
조건부적격인 상황
본인 보증금이 2억으로 오르면 합계는 3.2억으로 예상 낙찰가를 넘습니다. 보증금 일부 손실 가능성이 있어 추가 확인이 필요한 「조건부적격」 상태입니다.
- 앞선 임차인 보증금 · 근저당
- 본인 보증금
- 경매비용
안심등기 판단 기준
안심등기는 보증금 합계가 두 개의 기준선, 즉 예상 경매 낙찰가와 시세 중 어디까지 도달하는지를 비교해 결과를 알려줍니다. 여기서 합계는 ‘본인 보증금 + 앞선 임차인 보증금·근저당 + 경매비용’입니다.
| 적격 | 조건부적격 | 부적격 |
|---|---|---|
| 합계 ≤ 예상 낙찰가 | 예상 낙찰가 < 합계 ≤ 시세 | 합계 > 시세 |
결과가 좋지 않다면
안심등기 평가 시 내가 입력한 보증금으로 인해 ‘조건부적격’이나 ‘부적격’ 결과가 나왔다면, 보증금 액수를 조정하여 결과를 개선할 수 있습니다. 가장 직접적인 방법은 보증금을 낮추는 것입니다.
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보증금 인하 협의
임대인과 협의하여 합계가 예상 낙찰가 아래로 내려오도록 보증금을 낮춥니다. 가장 효과적인 방법입니다.
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월세 전환 (반전세)
보증금의 일부를 월세로 전환하여 보증금 총액 자체를 줄이는 방법입니다. 이 역시 합계를 낮추는 데 도움이 됩니다.
실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?
계약 가능 상태 확인하기판단 근거 및 출처
이 글의 핵심 요약
안심등기는 보증금 회수 가능성을 시세 대비 보증금 · 임대인 · 등기·건축물 3가지 기준으로 평가합니다. 이 글은 그중 시세 대비 보증금 기준의 핵심 변수인 ‘본인 보증금’의 영향에 대해 다룹니다.
같은 집이라도 안심등기 결과가 다른 이유는 내가 계약할 보증금 액수가 다르기 때문입니다. 다른 조건이 모두 같아도, 본인 보증금이 높아질수록 보증금 총합계가 위험 기준선을 넘어설 가능성이 커집니다. 이것이 안심등기 개인화 평가의 핵심입니다.
안심등기 발급 시, 주소와 함께 본인 보증금 액수를 입력하면, 이를 바탕으로 개인화된 「계약 진행 가능 상태」를 확인할 수 있습니다. 보증금 액수에 따라 적격 → 조건부적격 → 부적격으로 결과가 달라질 수 있습니다.
만약 보증금 때문에 결과가 좋지 않다면, 보증금을 낮추거나 일부를 월세로 전환하는 방식으로 조건을 개선할 수 있습니다. 안심등기는 위험 신호뿐만 아니라 이를 해결할 수 있는 방법까지 함께 안내합니다.