근저당권 있는 집, 전세자금대출 가능할까요?

한 줄 답변

네, 근저당권이 있어도 전세자금대출은 가능할 수 있습니다. 다만 은행은 대출 심사 시 주택 시세에서 선순위 근저당권의 채권최고액을 뺀 금액을 기준으로 대출 한도를 산정하므로, 근저당권 규모가 크면 대출 가능 금액이 줄어들거나 거절될 수 있습니다.

은행은 왜 근저당권을 확인하나요?

은행이 전세자금대출을 내줄 때 가장 중요하게 보는 것은 '대출금을 안전하게 회수할 수 있는가'입니다. 만약 집이 경매에 넘어갈 경우, 등기부등본에 설정된 권리 순서대로 돈을 돌려받게 됩니다. 이때 근저당권은 임차인의 보증금보다 순위가 앞서는 경우가 많아 은행의 대출금 회수에 직접적인 영향을 줍니다.

등기부등본
등기부등본

따라서 은행은 주택 시세에서 선순위 근저당권의 채권최고액과 임차인의 전세보증금을 합한 금액이 일정 비율(LTV, 주택담보대출비율)을 넘지 않는지 엄격하게 심사합니다. 이 기준을 초과하면 대출 한도가 줄거나 대출 자체가 거절될 수 있습니다.

세이프홈즈 - 안심등기
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안심등기에서는 이러한 전체 채권 구조가 보증금 회수에 불리하다고 판단될 경우 조건부적격으로 진단합니다. <안심등기 RC코드 - RC_TOTAL_CLAIM_STRUCTURE_HIGH_RISK> 이는 은행의 대출 심사 기준과도 연결되는 중요한 위험 신호이므로 계약 전 반드시 확인해야 합니다.

  • 근저당권이란?

    집주인(채무자)이 은행 등 금융기관(채권자)에서 돈을 빌리면서 해당 주택을 담보로 제공할 때 설정하는 권리입니다. 채무자가 돈을 갚지 못하면 채권자는 이 집을 경매에 넘겨 빌려준 돈을 우선적으로 돌려받을 수 있습니다. (민법 제356조)

  • 채권최고액이란?

    실제 대출 원금이 아니라, 만약의 경우를 대비해 설정하는 최대 한도 금액입니다. 보통 실제 대출 원금의 120%~130% 수준으로 설정됩니다. 은행은 실제 대출 잔액이 아닌 등기부등본의 채권최고액을 기준으로 위험을 판단합니다.

무엇을 어떻게 확인해야 하나요?

근저당권이 있는 집의 전세자금대출을 안전하게 받기 위해서는 계약 전 다음 항목들을 순서대로 확인해야 합니다.

  • 등기부등본 '을구'에서 채권최고액 확인하기

    가장 먼저 등기부등본 을구를 확인하여 근저당권의 채권최고액이 얼마인지 확인해야 합니다. 이 금액이 주택 시세에 비해 과도하게 높다면 대출이 어려울 가능성이 큽니다.

  • 은행의 LTV 한도와 보증기관 조건 확인하기

    은행마다, 그리고 대출 상품(HUG 안심전세대출, HF 전세자금보증 등)에 따라 선순위채권을 계산하는 방식과 LTV 한도가 다릅니다. 주거래 은행이나 대출을 신청할 은행에 해당 주소지와 보증금, 채권최고액 정보를 제공하고 대출 가능 여부와 예상 한도를 미리 상담받는 것이 가장 정확합니다.

  • '잔금일 상환 및 말소' 특약 협의하기

    만약 근저당권 금액이 커서 대출이 어렵다면, 임대인과 협의하여 임차인이 지급하는 잔금으로 기존 대출을 상환하고 근저당권을 말소하는 조건을 특약으로 넣을 수 있습니다. 이 경우, 대출 실행 전 은행에 특약이 포함된 계약서를 제출하여 심사를 받아야 합니다.

마무리

근저당권이 설정된 집의 전세자금대출은 불가능한 것이 아니라 '조건부'로 가능하다고 이해하는 것이 정확합니다. 핵심은 선순위 근저당권의 채권최고액과 내 보증금을 합한 금액이 은행이 정한 안전 기준선 안에 들어오는지 여부입니다. 이를 위해 계약 전 등기부등본 확인, 은행 상담, 필요시 말소 조건 특약 협의라는 3단계를 거치는 것이 안전합니다.

이러한 확인 과정은 다소 복잡하게 느껴질 수 있습니다. 안심등기에서는 주소와 보증금 정보를 입력하면 등기부등본을 기반으로 한 권리관계와 선순위채권 구조, 그리고 보증금 회수 위험도를 종합적으로 분석하여 「계약 진행 가능 상태」를 알려드립니다. 계약 전 복잡한 서류를 직접 분석하기 어렵다면 안심등기를 통해 위험 요소를 미리 확인해볼 수 있습니다.

실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?

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판단 근거 및 출처