주택임대차보호법 5%룰, 전세계약갱신청구권 사용 시 적용되나요?

한 줄 답변

네, 맞습니다. 전세계약갱신청구권을 사용해 계약을 연장할 때, 임대인은 보증금이나 월세를 기존 금액의 5% 이내에서만 올릴 수 있습니다. 이는 임차인의 주거 안정을 위해 주택임대차보호법에 명시된 규칙입니다.

5%, 언제 어떻게 적용되나요?

임대료 5% 상한, 이른바 '5%룰'은 모든 재계약에 적용되는 것이 아닙니다. 임차인이 계약갱신청구권을 행사하는 경우에만 법적 효력을 갖습니다. 임대인과 임차인이 서로 합의하여 새로 계약 조건을 정하는 '합의 갱신'이나, 임대인이 새로운 임차인과 계약하는 경우에는 이 룰이 적용되지 않습니다.

구분 계약갱신청구권 사용 합의 갱신 또는 신규 계약
증액 한도 기존 보증금/월세의 5% 이내 제한 없음 (주변 시세에 따름)
적용 법규 주택임대차보호법 제6조의3 적용 안 됨

계약갱신청구권 사용 조건

이 권리는 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대인에게 계약 갱신을 요구할 때 사용할 수 있습니다. (주택임대차보호법 제6조) 한 번 사용하면 2년의 계약 기간이 보장됩니다.

5% 증액, 어떻게 계산하나요?

5% 증액 한도는 보증금과 월세에 각각 적용됩니다. 예를 들어 기존 보증금이 5억원이었다면, 계약갱신청구권 사용 시 최대 2,500만원(5억 원 × 5%)까지만 증액하여 5억 2,500만원까지 요구할 수 있습니다.

만약 월세가 있는 반전세 계약이라면, 보증금과 월세를 각각 계산하거나, '전월세 전환율'을 이용해 하나로 합산한 뒤 5%를 적용할 수도 있습니다. 하지만 일반적으로는 보증금과 월세 각각에 5%를 적용하는 것이 더 간단하고 명확합니다.

  • 전세 계약 (보증금 3억원)

    최대 증액 가능 금액은 1,500만원 (3억원 × 5%) 입니다. 갱신 시 보증금 상한은 3억 1,500만원이 됩니다.

  • 월세 계약 (보증금 5,000만원 / 월세 100만원)

    보증금은 최대 250만원 (5,000만원 × 5%), 월세는 최대 5만원 (100만원 × 5%)까지 증액할 수 있습니다. 갱신 시 상한은 보증금 5,250만원, 월세 105만원입니다.

재계약 시 주의할 점

5%룰을 적용하여 계약을 갱신할 때도 몇 가지 확인할 사항이 있습니다. 증액된 보증금에 대해서는 계약서를 새로 작성하고, 그 계약서에 확정일자를 다시 받아야 증액분에 대한 우선변제권을 확보할 수 있습니다. (주택임대차보호법 제3조의2)

만약 임대인이 5%를 초과하는 금액을 요구한다면 어떻게 해야 할까요? 임차인은 5%를 초과하는 부분에 대해서는 지급을 거절할 수 있습니다. 합의가 원만하게 이루어지지 않을 경우, 주택임대차분쟁조정위원회 등에 조정을 신청하는 방법을 고려할 수 있습니다.

마무리

전세계약갱신청구권과 5%룰은 임차인의 주거권을 보호하는 중요한 제도입니다. 계약 만료 시점이 다가온다면, 본인의 권리를 정확히 알고 임대인과 원만하게 협의하는 것이 중요합니다. 갱신 계약 시에도 등기부등본을 다시 확인하여 그 사이 권리 변동은 없는지 살펴보는 것이 안전합니다.

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