건축물대장 '위반건축물' 표기, 전세계약 해도 괜찮을까?

한 줄 답변

위반건축물이라도 계약은 가능하지만, 전세보증금반환보증 가입이 거절되고 전세대출이 제한될 수 있어 신중한 접근이 필요합니다. 임대인의 시정 계획과 이행강제금 부담 여부를 반드시 확인하고 특약으로 명시해야 합니다.

위반건축물이란 무엇인가요?

위반건축물이란 건축법상 허가나 신고 없이 무단으로 건물을 증축, 개축하거나 용도를 변경한 불법 건축물을 의미합니다. 건축물대장 첫 장 우측 상단에 노란색 바탕으로 '위반건축물'이라고 표기됩니다.

건축물대장
건축물대장
  • 주요 위반 사례

    발코니를 무단으로 확장해 방으로 만들거나, 옥상에 옥탑방을 짓거나, 여러 세대로 불법 개조하는 '방 쪼개기' 등이 흔한 사례입니다.

  • 확인 방법

    정부24 또는 세움터 홈페이지에서 건축물대장을 발급받아 직접 확인할 수 있습니다. 계약하려는 집의 주소로 발급받아 '위반건축물' 표기가 있는지 반드시 확인해야 합니다.

<출처: [위반건축물 예방사례집], 광주광역시, 2020년>
<출처: [위반건축물 예방사례집], 광주광역시, 2020년>

임차인에게 어떤 위험이 있나요?

위반건축물은 임차인의 보증금을 지켜줄 핵심 안전장치들을 무력화할 수 있습니다. 당장 거주에 문제가 없더라도, 만일의 상황에 보증금 회수가 어려워질 수 있습니다.

위험 요소임차인에게 미치는 영향
전세보증금반환보증 가입 불가HUG, HF 등 모든 보증기관은 위반건축물에 대한 보증 가입을 거절합니다. 보증금 미반환 사고 시 공적 기관의 보호를 받을 수 없습니다.
전세대출 제한 및 중단은행은 위반건축물에 대한 전세대출 심사를 거절하거나, 기존 대출의 연장을 거부할 수 있습니다.
이행강제금으로 인한 집값 하락시정 명령을 따르지 않으면 임대인에게 이행강제금이 계속 부과됩니다. 이는 임대인의 재정 악화로 이어져 보증금 반환 능력을 떨어뜨릴 수 있습니다.
경매 시 낮은 낙찰가위반건축물은 일반 매물보다 낙찰가가 낮게 형성되는 경향이 있어, 경매 시 보증금을 온전히 회수하지 못할 위험이 커집니다.

계약 전 무엇을 확인하고 요구해야 하나요?

안심등기에서는 건축물대장에 '위반건축물'이 등재된 경우, 보증보험 가입 제한 등 위험 요인을 고려해 조건부적격으로 판단합니다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_VIOLATION_FLAGGED> 계약 진행이 불가능한 것은 아니지만, 위험을 줄이기 위해 아래 사항들을 반드시 확인하고 특약으로 남기는 것이 좋습니다.

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기
  • 임대인의 시정 계획 확인

    위반 사항을 언제까지 어떻게 원상복구할 것인지 구체적인 계획을 확인하고, 이를 계약서 특약에 명시해야 합니다.

  • 이행강제금 부담 주체 명확화

    계약 기간 중 부과되는 이행강제금은 임대인이 책임진다는 내용을 특약에 포함하여, 불필요한 분쟁을 막아야 합니다.

  • 계약 해지 및 손해배상 조건 명시

    임대인이 시정 약속을 지키지 않거나, 위반건축물로 인해 임차인에게 피해(대출 연장 거부 등)가 발생할 경우 계약을 해지하고 손해를 배상한다는 특약을 넣는 것이 안전합니다.

마무리

위반건축물은 저렴한 가격에 혹해 섣불리 계약하기엔 위험이 큰 매물입니다. 특히 보증금 보호의 핵심인 전세보증금반환보증 가입이 불가능하다는 점은 치명적일 수 있습니다. 계약 전 건축물대장을 직접 확인하는 습관을 들이고, 임대인의 시정 의지가 명확하지 않다면 다른 매물을 알아보는 것이 현명한 선택일 수 있습니다.

이러한 건축물대장 상의 위험 신호와 보증보험 가입 가능 여부는 안심등기에서 주소와 보증금을 입력해 계약 전에 미리 확인해볼 수 있습니다. 복잡한 서류를 직접 해석하기 어렵다면, 분석 결과를 통해 안전성을 점검하는 것이 도움이 됩니다.

실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?

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판단 근거 및 출처