전세 갱신, 실거래가 다시 확인해야 할까요?

한 줄 답변

네, 전세 계약을 갱신할 때도 현재 시점의 실거래가를 반드시 다시 확인해야 합니다. 지난 2년간 시세가 하락했다면, 기존 보증금도 위험할 수 있고 증액은 더욱 신중해야 하기 때문입니다.

왜 갱신 시점의 시세가 중요한가요?

전세 계약은 보통 2년 단위로 이루어집니다. 2년 전 처음 계약할 때 안전하다고 판단했더라도, 그 사이 부동산 시장이 변하면서 현재는 위험한 상태가 되었을 수 있습니다. 특히 시세가 하락했다면 '깡통전세' 위험이 커집니다.

구분 2년 전 (최초 계약) 현재 (갱신 시점)
시세 3억원 2억 5,000만원
전세 보증금 2억 4,000만원 2억 4,000만원 (유지)
시세 대비 보증금 비율 80% 96%

위 예시처럼 보증금은 그대로인데 시세만 하락해도, 내 보증금은 훨씬 위험한 상태가 됩니다. 만약 집이 경매에 넘어갈 경우, 시세보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 높아 보증금을 모두 돌려받지 못할 수 있습니다. 임대인이 보증금을 증액해달라고 요청한다면, 현재 시세 기준으로 증액 금액이 적정한지 더욱 꼼꼼히 따져봐야 합니다.

무엇을 어떻게 확인해야 하나요?

재계약 시점에는 처음 계약할 때와 마찬가지로 다음 항목들을 현재 기준으로 다시 확인해야 합니다. 2년 전 서류가 아니라, 가장 최신 정보를 확인하는 것이 핵심입니다.

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기
  • 현재 시세 및 실거래가 확인

    국토교통부 실거래가 공개시스템이나 부동산 앱을 통해 현재 우리 집과 주변의 최신 매매가, 전세가 시세를 확인합니다. 혹은 안심등기를 통해 최신 시세를 확인 합니다. 시세가 2년 전보다 하락했다면 보증금 증액에 신중해야 합니다.

  • 등기부등본 재발급 및 확인

    대법원 인터넷등기소에서 등기부등본을 다시 발급받아 그 사이 새로운 근저당, 가압류, 신탁등기 등 위험한 권리관계가 생기지 않았는지 확인합니다. 

  • 임대인 세금 체납 여부 확인

    임대인의 동의를 받아 세무서에서 미납국세열람을 신청하거나, 계약서에 '임대인은 잔금일까지 국세 및 지방세 체납 사실이 없음을 고지하며, 미납 사실이 있을 경우 임차인은 계약을 해지할 수 있다'는 특약을 넣는 것이 좋습니다.

  • 선순위 임차인 변동 확인 (다가구주택)

    다가구주택이라면 그 사이 다른 세대의 임차인이 바뀌었을 수 있습니다. 임대인에게 요청해 '확정일자 부여 현황'을 확인하고, 선순위 보증금 총액의 변동을 파악해야 합니다.

보증금 증액, 어떻게 대응해야 할까요?

임대인이 보증금 증액을 요구할 경우, 임차인은 계약갱신요구권을 사용해 이를 거부하거나, 법적 한도 내에서만 증액에 합의할 수 있습니다. (주택임대차보호법 제6조의3)

계약갱신요구권을 사용하면 임대인은 기존 보증금의 5%를 초과하여 증액할 수 없습니다. 만약 5%를 초과하는 증액에 합의한다면, 이는 새로운 계약으로 간주되어 계약갱신요구권을 사용한 것으로 보지 않을 수 있습니다.

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기

가장 중요한 것은 현재 시세 대비 증액 후 보증금이 안전한 수준인지를 판단하는 것입니다. 만약 증액 후 보증금과 선순위 채권의 합계가 시세를 초과한다면, 안심등기에서는 이를 보증금 회수 위험이 높은 부적격 상태로 판단합니다. <안심등기 RC코드 - RC_DEPOSIT_OVER_MARKET>

마무리

전세 계약 갱신은 단순히 기간을 연장하는 것이 아니라, 현재 시점에서 내 보증금의 안전성을 다시 점검하는 중요한 과정입니다. 2년이라는 시간 동안 변동된 시세, 등기부 권리관계, 임대인 상태를 꼼꼼히 확인하는 것이 내 소중한 자산을 지키는 첫걸음입니다.

이러한 확인 과정이 번거롭게 느껴진다면, 안심등기를 통해 주소와 보증금을 입력하여 현재 시점의 시세와 권리관계, 보증금 안전 수준을 한 번에 점검해 볼 수 있습니다. 갱신 계약서에 도장을 찍기 전, 꼭 한 번 확인해 보시길 권장합니다.

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판단 근거 및 출처