근저당권 있으면 HUG 전세보증보험 가입, 어떻게 되나요?

한 줄 답변

근저당권이 있어도 HUG 전세보증금반환보증에 가입할 수 있지만, 조건이 있습니다. 등기부등본의 근저당권 채권최고액과 내 전세보증금을 더한 금액이 HUG가 정한 주택가액 기준을 넘지 않아야 합니다.

근저당권은 무엇인가요?

근저당권은 집주인(채무자)이 은행 등 금융기관(채권자)에서 돈을 빌리면서 집을 담보로 제공할 때 설정하는 권리입니다. 만약 집주인이 돈을 갚지 못하면, 채권자는 이 집을 경매에 넘겨 빌려준 돈을 다른 권리자보다 먼저 돌려받을 수 있습니다. (민법 제356조)

임차인에게 중요한 것은 이 근저당권이 설정된 등기부등본 '을구'에서 '채권최고액'을 확인하는 것입니다. 채권최고액은 실제 대출 원금이 아니라, 만약을 대비해 은행이 설정하는 최대 금액(통상 원금의 120~130%)입니다. 보증보험 심사나 경매 배당에서는 실제 빚이 얼마 남았는지와 무관하게 이 채권최고액을 기준으로 위험을 계산합니다.

HUG 보증보험은 무엇인가요?

<출처: 주택도시보증공사(HUG) 홈페이지>
<출처: 주택도시보증공사(HUG) 홈페이지>

HUG(주택도시보증공사)의 전세보증금반환보증은 전세 계약이 끝났는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때, HUG가 대신 보증금을 임차인에게 지급하고 나중에 집주인에게 회수하는 제도입니다. 일종의 '보증금 보험'으로, 전세사기 위험으로부터 임차인을 보호하는 가장 강력한 안전장치 중 하나입니다. (HUG 전세보증금반환보증 안내)

근저당권과 HUG 보증보험은 어떻게 연결되나요?

HUG는 보증보험 가입 심사 시, 집에 설정된 근저당권을 내 보증금보다 앞서 돈을 받아 갈 권리, 즉 '선순위채권'으로 계산합니다. HUG의 핵심 가입 조건 중 하나는 '선순위채권 + 내 전세보증금 ≤ 주택가액' 입니다. 여기서 주택가액은 보통 시세의 90%로 계산됩니다.

항목 확인 서류 계산 포함 여부
선순위채권 등기부등본 을구 근저당권의 채권최고액
내 전세보증금 임대차 계약서 계약서상 보증금액
주택가액 KB시세, 공시가격 등 시세 또는 공시가격의 90%

예를 들어 시세 3억 아파트의 주택가액이 2.7억(3억 × 0.9)이고, 등기부에 채권최고액 1억원의 근저당권이 있다면, 내 전세보증금은 1.7억(2.7억 - 1억)을 넘을 수 없습니다. 이처럼 근저당권의 존재와 그 금액은 HUG 보증보험 가입 가능 여부와 한도를 직접 결정합니다.

세이프홈즈 - 안심등기
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안심등기에서는 주소와 보증금을 입력하면 등기부등본을 기반으로 근저당권 등 선순위채권을 확인하고, HUG 보증보험 가입 가능 여부를 이 계산식에 맞춰 자동으로 분석해줍니다. 보증금과 선순위채권 합계가 기준을 초과하면 보증 가입이 어려울 뿐 아니라 보증금 회수 자체에 위험이 있다는 신호이므로, 계약 전 반드시 확인해야 합니다. <안심등기 RC코드 - RC_DEPOSIT_OVER_MARKET> 

세이프홈즈 - 안심등기
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마무리

결론적으로 전셋집에 근저당권이 있다면 HUG 전세보증금반환보증 가입이 거절될 수 있습니다. 계약 전 등기부등본 을구에서 근저당권의 채권최고액을 반드시 확인하고, '채권최고액 + 내 보증금'이 주택가액(시세의 90%) 이내인지 계산해봐야 합니다. 만약 기준을 초과한다면, 임대인에게 잔금일에 대출을 상환하고 근저당권을 말소하는 조건을 특약으로 요구해야 합니다.

이러한 등기부 분석과 복잡한 계산을 계약 전에 직접 하기는 번거롭습니다. 이럴 때 안심등기를 활용하면 주소와 보증금 정보만으로 해당 주택의 권리관계, 근저당권 규모, HUG 보증보험 가입 가능성까지 한 번에 진단받을 수 있습니다.

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판단 근거 및 출처