한 줄 답변
실거래가 조회는 내 보증금이 집의 실제 가치에 비해 과도하게 높은 '깡통전세'인지 판단하는 첫걸음이자, 보증금 회수 가능성을 가늠하는 가장 객관적인 기준이기 때문입니다.
왜 중개인의 말만 믿으면 안 되나요?
공인중개사는 계약 성사를 목표로 하기에 시세 정보를 임차인에게 유리하게만 전달하지 않을 수 있습니다. 간혹 시세보다 높은 가격을 시세인 것처럼 이야기하며 높은 보증금의 계약을 유도하는 경우도 있습니다. 보증사고 위험이 있는 계약이라도 중개수수료를 위해 계약을 종용할 수 있으므로, 임차인 스스로 객관적인 데이터를 확인하는 과정이 중요합니다.
결국 보증금에 대한 책임은 임차인 본인에게 있습니다. 계약 전 직접 실거래가를 확인하고, 이를 바탕으로 보증금의 적정성을 판단해야 소중한 보증금을 지킬 수 있습니다.
안심등기는 시세를 어떻게 판단하나요?
정확한 시세 판단은 보증금 안전의 핵심입니다. 안심등기는 공신력 있는 데이터를 바탕으로 다음과 같은 우선순위에 따라 시세를 적용하고 있습니다.
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1순위: KB시세
KB국민은행이 제공하는 부동산 시세 정보로, 가장 보편적으로 활용되는 시세 기준입니다.
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2순위: 부동산테크 시세
KB시세가 없는 경우, 빅데이터와 AI 기술을 활용해 산정한 시세 정보를 사용합니다.
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3순위: 국토교통부 실거래가
최근 1년 이내에 거래된 동일 면적의 실거래가 평균을 기준으로 합니다.
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4순위: 공시가격
위 3가지 시세 정보가 모두 없는 경우, 정부가 매년 고시하는 공시가격을 기준으로 시세를 추정합니다. 통상 공시가격은 시세의 60~70% 수준으로, 안심등기에서는 보정치(140%)를 적용해 현실 시세와 가깝게 계산합니다.
안심등기는 이렇게 산출된 시세를 바탕으로, 보증금과 선순위채권 합계가 시세를 초과하는지 분석합니다. 합계가 시세를 초과하면 보증금 회수 위험이 큰 상태로 판단합니다. <안심등기 RC코드 - RC_DEPOSIT_OVER_MARKET>
임차인이 직접 시세 확인하는 방법
구분 | 확인 경로 및 제공 정보 |
아파트 등 주택 시세 확인 | : 아파트, 연립/다세대, 단독/다가구, 오피스텔, 토지 등
: 공동주택, 표준단독주택, 개별단독주택 공시가격 등
: 아파트(50세대 미만 아파트), 연립다세대 등
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국토교통부 실거래가 공개시스템(
국토교통부 부동산 공시가격 알리미(
한국부동산원 부동산테크(
홈택스를 통한 오피스텔 기준가격 조회[국세청 홈택스 홈페이지(확인할 때 중요한 점은 내가 계약하려는 집과 비슷한 조건(면적, 층수, 건축 연도)의 최근 거래 내역을 여러 건 비교해 평균적인 시세를 파악하는 것입니다.
파악한 시세를 바탕으로 다음 2가지를 반드시 점검해야 합니다.
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전세가율 확인하기
전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 80%를 넘지 않는지 확인합니다. 전세가율이 높을수록 집값이 하락했을 때 보증금을 돌려받지 못할 위험, 즉 깡통전세 위험이 커집니다.
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선순위채권과 합산하기
등기부등본의 근저당권(채권최고액)과 같은 선순위채권과 내 보증금을 합한 금액이 매매 시세의 70%를 넘지 않는지 확인해야 합니다. 이 금액이 높으면 경매 시 보증금 회수가 어려울 수 있습니다. <안심등기 RC코드 - RC_PRIORITY_DEBT_HIGH_AMOUNT>
마무리
실거래가 조회는 전세 계약 전 임차인이 스스로를 지키기 위해 할 수 있는 가장 기본적이고 중요한 안전장치입니다. 중개인의 말이나 임대인이 제시하는 가격을 그대로 믿기보다, 직접 객관적인 데이터를 확인하고 내 보증금의 안전도를 판단하는 습관이 필요합니다.
이러한 시세 확인, 전세가율 계산, 선순위채권 합산 등 번거로운 과정을 안심등기에서는 주소와 보증금 입력만으로 한 번에 분석해드립니다. 계약 전 안심등기로 내 보증금의 안전성을 점검해보는 것을 권장합니다.
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계약 가능 상태 확인하기판단 근거 및 출처
이 글의 핵심 요약
안심등기는 보증금 회수 가능성을 시세 대비 보증금 · 임대인 · 등기·건축물 3가지 기준으로 평가합니다. 이 글은 그중 가장 기초가 되는 시세 대비 보증금 기준의 핵심인 실거래가 확인의 중요성을 다룹니다.
임차인이 직접 실거래가를 조회해야 하는 이유는, 내 보증금이 집의 실제 가치에 비해 과도하게 높은 '깡통전세'인지 판단하는 가장 객관적인 기준이기 때문입니다. 중개인의 정보에만 의존하지 않고 스스로 권리를 지키는 첫걸음입니다.
시세는 KB시세, 부동산테크 시세, 실거래가, 공시가격 순으로 적용되며, 확인된 시세를 바탕으로 전세가율(매매가 대비 전세가)과 선순위채권 합산 금액을 점검해 보증금의 안전성을 판단해야 합니다. 보증사고 예방의 핵심 과정입니다.
안심등기는 주소와 보증금 정보를 입력하면 이러한 시세 분석과 위험도 판단을 자동으로 진행하여 「계약 진행 가능 상태」를 알려줍니다. 계약 전 복잡한 계산을 대신하여 보증금 회수 가능성을 쉽게 확인할 수 있습니다.