위반건축물, 임차인 전입신고 가능할까? 불이익은?

한 줄 답변

위반건축물도 전입신고는 가능하며, 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 하지만 전세자금대출이나 전세보증금반환보증 가입이 거절되는 등 금융 리스크가 크기 때문에 계약에 신중해야 합니다.

위반건축물이란 무엇인가요?

위반건축물이란 건축법상 허가나 신고 없이 무단으로 건물을 증축, 대수선하거나 용도를 변경한 불법 건축물을 의미합니다. 건축물대장을 발급했을 때 오른쪽 위에 '위반건축물'이라는 노란색 표기가 있다면 해당됩니다.

건축물대장
건축물대장

흔히 '베란다 확장'이나 '근생 빌라'로 불리는 쪼개기 원룸 등이 대표적인 사례입니다. 위반 사항이 시정될 때까지 건축주에게는 이행강제금이 계속 부과됩니다.

<출처: [위반건축물 예방사례집], 광주광역시, 2020년>
<출처: [위반건축물 예방사례집], 광주광역시, 2020년>
  • 건축물대장으로 확인

    정부24 또는 구청에서 건축물대장을 발급받아 '위반건축물' 표기 여부를 직접 확인할 수 있습니다.

  • 안심등기로 자동 확인

    안심등기는 주소와 보증금을 입력하면 건축물대장 정보까지 자동으로 확인해 위반건축물 여부를 알려줍니다.

임차인이 겪을 수 있는 불이익

위반건축물에 살아도 전입신고와 확정일자를 받으면 대항력과 우선변제권은 유지됩니다. 하지만 실제 계약 과정과 거주 중 여러 불이익이 발생할 수 있습니다.

전세보증금반환보증 가입 거절

HUG, HF 등 모든 보증기관은 위반건축물에 대한 전세보증금반환보증 가입을 거절합니다. 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때를 대비할 가장 중요한 안전장치가 사라지는 셈입니다.

전세자금대출 제한 또는 불가

대부분의 은행은 위반건축물을 담보로 인정하지 않아 전세자금대출 심사를 거절하거나 한도를 대폭 줄입니다. 대출을 이용해 잔금을 치를 계획이었다면 계약 자체가 무산될 수 있습니다.

원상복구 명령과 거주 불안

관할 구청의 원상복구 명령으로 인해 갑자기 집의 구조가 바뀌거나, 최악의 경우 이사를 가야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 특히 불법으로 방을 쪼갠 '근생 빌라'는 철거 대상이 될 수 있습니다.

계약 전 어떻게 판단해야 할까요?

안심등기에서는 건축물대장에 '위반건축물'이 등재된 경우, 「등기·건축물」 기준을 조건부적격으로 판단합니다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_VIOLATION_FLAGGED> 이는 보증보험 가입이 거절되거나 대출이 제한될 수 있어 위험 요인이지만, 임차인이 위험을 충분히 인지하고 감수할 수 있을 때 계약을 검토해볼 수 있다는 의미입니다.

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기

하지만 보증금 보호를 위한 최소한의 안전장치(보증보험, 대출)를 활용할 수 없다는 점은 매우 큰 단점입니다. 따라서 다음과 같은 경우에만 제한적으로 계약을 고려해볼 수 있습니다.

  • 보증금이 매우 낮은 월세 계약인 경우

    보증금이 소액임차인 최우선변제금 범위 내에 있어 만일의 경우에도 최소한의 보호를 받을 수 있고, 월세 비중이 높아 보증금 손실 위험이 적을 때 고려할 수 있습니다.

  • 위반 정도가 경미하고 곧 시정될 예정인 경우

    임대인이 잔금일 전까지 위반 사항을 시정하고 건축물대장에서 '위반건축물' 표기를 삭제하는 조건이라면 계약을 진행할 수 있습니다. 이 경우 반드시 특약사항에 명시해야 합니다.

마무리

위반건축물은 전입신고가 가능해 법적 보호의 최소 요건은 갖출 수 있지만, 전세보증금반환보증과 전세대출이라는 핵심적인 금융 안전장치를 이용할 수 없습니다. 이는 보증금을 지키는 데 매우 큰 약점으로 작용합니다.

따라서 시세보다 저렴하다는 이유만으로 섣불리 계약하기보다는, 건축물대장을 통해 위반건축물 여부를 먼저 확인하고 그에 따른 위험을 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 이러한 확인 과정이 번거롭다면, 안심등기에서 주소 하나로 등기부등본과 건축물대장의 핵심 위험 요소를 한 번에 확인할 수 있습니다.

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판단 근거 및 출처