전세계약 전 확정일자 부여현황, 임대인에게 요청해도 될까요?

한 줄 답변

네, 요청할 수 있고, 특히 다가구주택이라면 계약 전 반드시 확인해야 할 핵심 절차입니다. 임대인의 동의를 얻어 '확정일자 부여현황'을 열람하면 나보다 먼저 보증금을 돌려받을 권리가 있는 선순위보증금 총액을 알 수 있어 내 보증금의 안전 순위를 가늠할 수 있습니다.

확정일자 부여현황, 왜 확인해야 하나요?

아파트, 오피스텔 같은 집합건물은 각 호실마다 소유권이 분리되어 등기부등본으로 권리관계를 명확히 파악할 수 있습니다. 하지만 여러 세대가 한 건물에 거주하는 다가구·다중주택은 건물 전체가 하나의 주택으로 취급됩니다. 이 때문에 등기부등본만으로는 다른 임차인들의 보증금 규모를 알 수 없습니다.

확정일자 부여현황
확정일자 부여현황

만약 집이 경매에 넘어갈 경우, 나보다 확정일자가 빠른 임차인들이 보증금을 먼저 돌려받습니다. 이들의 보증금 합계, 즉 ‘선순위보증금’이 너무 크면 내 차례까지 남는 돈이 없어 보증금을 잃을 수 있습니다. ‘확정일자 부여현황’은 바로 이 선순위보증금 규모를 확인할 수 있는 거의 유일한 공식 문서입니다.

어떻게 요청하고 열람하나요?

확정일자 정보는 임차인의 개인정보에 해당하여 임대차 계약 당사자가 아니면 함부로 열람할 수 없습니다. 따라서 계약 전 임차인이 될 사람은 반드시 임대인의 동의를 받아야 합니다. (주택임대차보호법 제3조의6)

  • 1. 임대인에게 정보제공 요청 동의 받기

    계약 전 중개사를 통해 임대인에게 ‘임대차 정보제공 요청’에 동의해달라고 요청합니다. 대부분의 임대인은 정당한 요청이므로 동의해주지만, 만약 거절한다면 계약을 재고려해볼 필요가 있습니다.

  • 2. ‘임대차 정보제공 요청서’ 작성 및 제출

    임대인의 동의(서명 또는 날인)를 받은 요청서와 신분증, 계약하려는 임대차계약서를 지참하여 주민센터나 등기소에 방문해 제출합니다. 온라인으로는 신청할 수 없습니다.

  • 3. 확정일자 부여현황 열람

    제출 서류가 확인되면 해당 주택의 확정일자 부여일, 보증금, 임대차기간 등 정보를 열람할 수 있습니다. 이를 통해 나보다 확정일자가 빠른 임차인들의 보증금 총액(선순위보증금)을 계산할 수 있습니다.

선순위보증금 확인 후, 어떻게 판단해야 하나요?

확인된 선순위보증금과 내 보증금, 그리고 등기부등본의 근저당 등 선순위 채권을 모두 더한 금액이 주택 시세나 예상 낙찰가와 비교해 안전한 수준인지 판단해야 합니다. 이 과정은 직접 계산하기 복잡하고 기준이 모호할 수 있습니다.

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기

안심등기에서는 주소와 보증금을 입력하고, 확인된 선순위보증금 총액을 추가로 입력하면 전체 채권 합계가 안전한 범위인지 자동으로 분석해 알려줍니다. 선순위보증금이 확인되지 않은 다가구주택은 보증금 회수 순위를 정확히 알 수 없어 조건부적격으로 판단될 수 있습니다. <안심등기 RC코드 - RC_NONCOLLECTIVE_PRIORITY_STRUCTURE_REVIEW_REQUIRED> 따라서 계약 전 이 정보를 확인하고 입력하는 것이 중요합니다.

마무리

전세계약에서 ‘확정일자 부여현황’ 열람은 특히 다가구주택의 숨겨진 위험을 파악하는 핵심 열쇠입니다. 임대인에게 동의를 구하는 것은 안전한 계약을 위한 임차인의 정당한 권리이므로, 계약 전 반드시 이 절차를 거쳐 선순위보증금 규모를 확인하시기 바랍니다.

이렇게 직접 확인한 선순위보증금과 내 보증금, 등기부의 다른 권리들을 종합적으로 분석하는 것은 복잡할 수 있습니다. 이 항목들을 계약 전에 한 번에 확인하고 싶다면, 안심등기를 통해 보증금 회수 가능성을 미리 점검해볼 수 있습니다.

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판단 근거 및 출처