전세계약 특약, 보증금을 지키는 5가지 필수 조항

전세대출을 받아 잔금을 치를 계획이라면 반드시 필요한 특약입니다. 임차인의 귀책사유 없이 금융기관 심사에서 대출이 거절될 경우, 계약금을 돌려받고 계약을 무효로 할 수 있도록 명시해야 합니다.

(특약 예시) 본 계약은 임차인의 전세자금대출 승인을 조건으로 하며, 대출 미승인 시(금융기관의 불가 통보) 본 계약은 무효로 하고 임대인은 수령한 계약금 전액을 즉시 임차인에게 반환한다. (단, 임차인의 귀책사유로 인한 대출 미승인 시 제외)

근저당이 과도한 경우 필요한 특약입니다. 잔금 지급 전 등기부상 근저당권을 말소 혹은 일부 말소를 진행하고, 이를 위반 시 계약을 해제할 수 있다는 내용을 포함해야 안전합니다.

(특약 예시) 임대인은 잔금 지급일 익일까지 본 부동산에 설정된 근저당권(접수번호 제000호)을 말소하기로 하며,이를 위반할 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있다. 

보일러, 수도, 누수 등 주요 시설의 고장은 임대인 부담으로, 전구 교체 등 간단한 소모품은 임차인 부담으로 수리하는 것이 일반적입니다. 하지만 분쟁의 소지가 많으므로 수리 책임 범위를 구체적으로 명시하는 것이 좋습니다. (민법 제623조)

(특약 예시) 임차인의 고의·과실 없이 보일러, 수도, 전기, 가스, 누수 등 주요 설비가 노후·결함으로 고장 난 경우, 그 수리 비용은 임대인이 부담한다. 단, 전구 등 통상적인 소모품 교체 비용은 임차인이 부담한다.

반려동물 사육, 도배·장판 상태, 입주 청소 등은 계약 시 임대인과 미리 합의하고 문서로 남겨야 추후 원상회복 의무 등으로 인한 다툼을 피할 수 있습니다. 특히 반려동물 사육이 가능하다는 점을 명확히 하는 것이 중요합니다.

(특약 예시) 임대인은 임차인이 반려동물(품종, 마릿수)을 기르는 것에 동의한다. 단, 반려동물로 인해 발생한 시설물 훼손은 임차인이 퇴거 시 원상복구한다.

등기부등본에 신탁등기가 있거나 건축물대장에 위반건축물로 등재된 경우, 보증금 회수에 치명적인 영향을 줄 수 있습니다. 이런 경우 계약 권한 확인 및 리스크 해소 조건을 특약으로 반드시 넣어야 합니다.

(신탁등기 특약 예시) 본 계약은 신탁원부를 통해 임대인이 적법한 임대 권한을 가졌음을 확인하고, 수탁자인 신탁회사의 사전 동의를 얻는 것을 조건으로 한다. 잔금 지급일까지 동의서를 받지 못하면 계약은 무효가 되고 계약금은 즉시 반환한다. <안심등기 RC코드 - RC_TRUST_OWNERSHIP_REGISTERED>

(위반건축물 특약 예시) 임대인은 잔금 지급일 전까지 건축물대장상 위반 내역을 시정하고, 이행강제금 등 관련 문제가 발생하지 않도록 조치한다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_VIOLATION_FLAGGED>