전세계약 전, 임대인 세금 체납 여부 확인은 필수입니다

한 줄 답변

임대인의 세금 체납액은 보증금보다 우선 변제될 수 있어, 집이 경매에 넘어갈 경우 보증금을 돌려받지 못하는 원인이 될 수 있습니다. 계약 전 임대인의 세금완납증명서를 확인하는 것이 안전합니다.

왜 임대인의 세금 체납이 위험한가요?

집주인(임대인)이 세금을 내지 않으면, 국가는 체납된 세금을 받아내기 위해 임대인의 집을 압류하여 경매에 넘길 수 있습니다. 이때 가장 중요한 것은 '배당 순서'입니다. 만약 임대인의 세금 납부일이 임차인의 확정일자보다 빠르다면, 경매 매각 대금에서 세금을 먼저 떼어 갑니다. 남는 돈이 부족할 경우 임차인은 보증금 전액을 돌려받지 못할 수 있습니다.

국세 지방세
국세 지방세

특히 종합부동산세와 상속세, 증여세 등 해당 주택 자체에 부과된 '당해세'는 확정일자보다 늦게 발생했더라도 보증금보다 우선 변제될 수 있어 더욱 주의가 필요합니다. 

항목 배당 순서 임차인에게 미치는 영향
당해세 (종부세 등) 보증금보다 우선 보증금 회수 금액 감소 위험 높음
일반 국세/지방세 법정기일과 확정일자 중 빠른 순 체납액 규모와 시점에 따라 위험도 결정

어떻게 확인하고 대처해야 하나요?

2023년 4월부터 임대차 계약 시 임대인의 동의 없이도 세금 체납 내역을 확인할 수 있게 되었습니다. 계약 전 아래 서류들을 통해 임대인의 재정 상태를 확인하고 위험에 대비할 수 있습니다.

세이프홈즈 - 안심등기
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  • 국세 완납증명서 요청

    임대인에게 직접 요청하거나, 보증금이 1천만원을 초과하는 계약 시 임대인 동의 없이 임차인이 직접 세무서에서 '미납국세 열람'을 신청할 수 있습니다. (국세징수법 제109조) 혹은 안심등기를 발급 받는다면 중개사에게 비대면으로 빠르게 요청 가능합니다.

  • 지방세 완납증명서 요청

    국세와 마찬가지로 임대인에게 직접 요청하거나, 계약 후 임대차 계약서를 가지고 주민센터 등에서 '미납지방세 열람'을 신청할 수 있습니다. (지방세징수법 제6조)

  • 계약서 특약사항 명시

    "임대인은 잔금 지급일 전까지 국세 및 지방세 완납증명서를 제출하며, 만일 체납 사실이 확인될 경우 임차인은 계약을 해지할 수 있고, 임대인은 계약금을 즉시 반환한다." 와 같은 특약을 추가하는 것이 안전합니다.

마무리

임대인의 세금 체납은 겉으로 드러나지 않는 위험 요소입니다. 등기부등본이 깨끗하더라도 안심하기는 이릅니다. 전세계약은 큰 금액이 오가는 중요한 계약인 만큼, 계약서에 도장을 찍기 전에 세금완납증명서를 통해 임대인의 재정 건전성을 확인하는 습관이 중요합니다.

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기

안심등기에서는 임대인의 보증사고 이력, 악성 임대인 명단 포함 여부 등 신용 위험 신호를 확인하고, 세금 완납 여부 확인이 필요할 경우 `<안심등기 RC코드 - RC_LANDLORD_TAX_CLEARANCE_REQUIRED>` 와 같이 조건부적격으로 안내하여 계약 전 반드시 점검하도록 돕습니다. 이런 항목들을 계약 전에 미리 확인하여 보증금 사고 위험을 줄일 수 있습니다.

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판단 근거 및 출처