전세계약 전 필수 질문, "선순위보증금 총액이 얼마인가요?"

한 줄 답변

다가구·단독주택 전세계약 시 선순위보증금 총액을 모르면, 만약의 경우 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있습니다. 나보다 먼저 들어온 세입자의 보증금이 얼마인지 반드시 확인해야 합니다.

선순위보증금, 왜 중요한가요?

선순위보증금이란 나보다 먼저 전입신고와 확정일자를 마친 다른 세입자(임차인)들의 보증금 총액을 말합니다. 만약 집이 경매에 넘어갈 경우, 법원은 이 선순위 임차인들에게 보증금을 먼저 배당해 줍니다. 내 보증금은 그들이 돈을 다 받고 남은 금액에서 돌려받게 됩니다.

특히 여러 세대가 한 건물에 사는 다가구주택이나 단독주택은 아파트와 달리 건물 전체가 하나의 부동산으로 취급됩니다. 따라서 모든 세입자의 보증금 순서가 얽혀있어, 선순위보증금 총액이 클수록 내 보증금 회수 순위는 뒤로 밀려나고 위험은 커집니다.

어떻게 확인할 수 있나요?

선순위보증금은 개인정보에 해당하여 임차인이 마음대로 열람할 수 없습니다. 하지만 계약 전 임대인이나 중개사를 통해 합법적으로 확인할 방법이 있습니다. 다음 두 가지 서류를 요청하는 것이 핵심입니다.

확정일자열람원
확정일자부여현황
  • 전입세대확인서

    현재 해당 주소에 누가 전입신고하고 살고 있는지 확인할 수 있는 서류입니다. 몇 세대가 살고 있는지 파악하는 데 도움이 됩니다.

  • 확정일자 부여현황 

    가장 중요한 서류입니다. 각 세대의 보증금액, 임대차 기간 등 구체적인 계약 정보를 담고 있습니다. 이 서류를 통해 선순위보증금의 정확한 총액을 계산할 수 있습니다. (주택임대차보호법 시행령 제5조)

이 서류들은 임대인의 동의가 있어야 발급받을 수 있습니다. 계약 전 중개사에게 "선순위보증금 총액을 확인하고 싶으니, 임대인 동의를 받아 확정일자 부여현황을 보여달라"고 명확히 요청해야 합니다.

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기

안심등기에서는 주소와 보증금을 입력할 때, 다가구주택의 경우 선순위보증금 총액을 직접 입력하도록 안내합니다. 입력된 값을 바탕으로 내 보증금의 회수 가능성을 분석하기 때문입니다. 만약 이 값을 입력하지 않으면, 보증금 회수 순서를 정확히 알 수 없어 분석이 제한됩니다. <안심등기 RC코드 - RC_NONCOLLECTIVE_PRIORITY_STRUCTURE_REVIEW_REQUIRED>

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기

계약 전 필수 질문 리스트

중개사나 임대인에게 다음과 같이 구체적으로 질문하고 확인하는 것이 중요합니다. 구두 답변에만 의존하지 말고, 반드시 서류로 확인하고 계약서 특약으로 남기는 것이 안전합니다.

질문 확인할 점
"선순위보증금 총액이 얼마인가요?" 구두 답변과 함께 '확정일자 부여현황' 서류를 요청해 금액을 직접 확인합니다.
"근저당 등 다른 선순위 채권은 없나요?" 등기부등본 을구를 통해 근저당권 설정 여부와 채권최고액을 확인합니다.
"확인한 선순위보증금 총액을 특약에 명시할 수 있나요?" "임대인은 잔금 지급일까지 선순위보증금 총액 00원을 유지하며, 추가 임대차 계약을 체결하지 않는다."와 같은 특약을 기재합니다.

마무리

다가구주택 전세계약에서 선순위보증금 확인은 선택이 아닌 필수입니다. 아파트와 달리 건물 전체의 권리관계를 함께 봐야 하므로, 나보다 먼저 들어온 세입자의 보증금 총액이 얼마인지 모르는 상태에서 계약하는 것은 위험합니다.

계약 전 중개사와 임대인에게 '확정일자 부여현황'을 요청해 선순위보증금 총액을 확인하고, 등기부등본의 근저당과 합산하여 내 보증금이 안전한지 판단해야 합니다. 이 과정이 번거롭게 느껴진다면, 안심등기에서 주소, 보증금, 그리고 확인한 선순위보증금 총액을 입력해 보증금 회수 가능성을 한 번에 진단해 볼 수 있습니다.

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판단 근거 및 출처