실거래가와 공시가격, 임차인은 전세 계약 전 무엇을 봐야 할까요?

한 줄 답변

전세 계약 전 보증금 회수가능성을 판단할 때는 실거래가를 우선으로 봐야 합니다. 실거래가는 시장의 실제 가치를 반영한 금액 이지만, 공시가격은 세금 산정을 위한 기준으로 실제 시세와 차이가 크기 때문입니다.

실거래가와 공시가격, 무엇이 다른가요?

두 가격은 목적과 기준이 전혀 다릅니다. 실거래가는 시장에서 실제로 거래된 가격이고, 공시가격은 정부가 세금을 부과하기 위해 정한 가격입니다.

구분 실거래가 공시가격
목적 시장 가치 판단 세금 산정 기준
기준 실제 매매된 가격 정부가 조사·산정한 가격
특징 시세 변동을 즉각 반영 시세보다 낮게 형성, 1년 주기 갱신

따라서 임차인이 보증금 반환 가능성을 따질 때 중요한 것은 세금 기준인 공시가격이 아니라, 실제 시장이 반영하는 가격 기준인 실거래가 기반으로 보증금 반환 가능성을 따져 보는 걸 추천 드립니다.

안심등기는 어떻게 시세를 판단하나요?

안심등기는 보증금 안전성을 더 정확하게 판단하기 위해, 공시가격보다 시장 가치를 더 잘 반영하는 시세 정보를 우선적으로 사용합니다. 적용 순서는 다음과 같습니다.

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기
  • 1순위: KB시세

    은행의 주택담보대출, 보증보험 등 기준으로 많이 사용되는 가장 대표적인 시세 정보입니다.

  • 2순위: 부동산테크 시세

    빅데이터와 인공지능 기술을 활용해 산정한 시세로, KB시세가 없는 주택에 사용됩니다.

  • 3순위: 최근 실거래가

    최근 거래된 내역이 있다면 해당 가격을 시세로 참고합니다.

  • 4순위: 공시가격 기반 추정가

    위 3가지 시세 정보가 모두 없는 경우에만, 공시가격에 일정 비율을 곱해 시세를 추정합니다. 

안심등기에서는 주소와 보증금을 입력하면 위 기준에 따라 자동으로 시세를 산정하고, 이를 바탕으로 보증금과 선순위채권의 합이 안전한 수준인지 분석합니다. <안심등기 RC코드 - RC_DEPOSIT_OVER_MARKET> 만약 합계가 시세를 초과하면 보증금 회수 위험이 큰 ‘부적격’으로, 예상 낙찰가를 초과하면 ‘조건부적격’으로 판단하여 <안심등기 RC코드 - RC_DEPOSIT_PARTIAL_RISK> 보증금 조정이 필요함을 알려줍니다.

세이프홈즈 - 안심등기
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계약 전 이렇게 확인하세요

전세 계약서에 도장을 찍기 전, 시세 확인은 필수입니다. 공시가격만 믿고 계약했다가는 '깡통전세' 위험에 처할 수 있습니다. 다음 순서로 확인하는 것을 권장합니다.

  • KB부동산등 시세 정보 사이트 조회

    • 아파트나 대단지 오피스텔의 경우, KB시세나 네이버 부동산 등에서 제공하는 시세 정보를 확인하는 것이 가장 정확할 수 있습니다.

  • 국토교통부 실거래가 공개시스템 확인

    계약하려는 주택과 면적, 층수가 비슷한 주변 매물의 최근 실거래가를 확인하여 시세 범위를 파악합니다. 

  • 보증금과 선순위 채권 합계 비교

    확인한 시세를 기준으로, 내 보증금과 등기부등본의 근저당 등 선순위 채권의 합계가 시세의 70~80%를 넘지 않는지 확인합니다.

마무리

전세 계약에서 보증금의 안전성을 판단하는 기준은 세금 산정용인 공시가격이 아니라, 시장 가치를 반영하는 실거래가 기반의 시세입니다. 계약 전 시세를 직접 확인하고, 내 보증금과 선순위 채권의 합이 시세 대비 안전한 수준인지 꼼꼼히 따져보는 것이 중요합니다.

이러한 시세 확인과 복잡한 권리관계 분석을 한 번에 확인하고 싶다면, 안심등기를 통해 주소와 보증금을 입력하여 객관적인 「계약 진행 가능 상태」를 확인해 볼 수 있습니다.

실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?

계약 가능 상태 확인하기

판단 근거 및 출처