위반건축물, 건축물대장을 함께 알아야 하는 이유

한 줄 답변

위반건축물 여부는 등기부등본에는 나오지 않고 오직 건축물대장에만 표시되기 때문입니다. 위반건축물은 전세보증금반환보증 가입이 거절되거나 대출이 제한될 수 있고, 최악의 경우 이행강제금 부담이나 원상복구 명령으로 거주 안정성을 해칠 수 있습니다.

위반건축물이란 무엇인가요?

위반건축물이란 건축법에 따라 허가나 신고 없이 무단으로 건물을 증축, 대수선하거나 용도를 변경한 불법 건축물을 의미합니다. 옥탑방, 발코니 확장, '근린생활시설'로 허가받고 주거용으로 개조한 경우가 대표적입니다.


<출처: [알기쉬운 건축여행], 국토교통부, 2017년>
<출처: [알기쉬운 건축여행], 국토교통부, 2017년>
  • 건축물대장에서 확인

    위반건축물 여부는 정부24 또는 세움터에서 건축물대장을 발급받아 표제부 우측 상단에 노란색 바탕으로 ‘위반건축물’이라고 표시되어 있는지 확인해야 합니다.

  • 등기부등본에는 미표시

    등기부등본은 소유권 등 권리관계를 다루므로, 건물의 물리적 현황이나 위법 여부는 표시되지 않습니다. 따라서 등기부등본만 확인하면 위반건축물 여부를 놓치게 됩니다.

위반건축물이 보증금에 미치는 영향

위반건축물은 임차인의 보증금 회수 계획에 여러 문제를 일으킬 수 있습니다. 당장 집이 무너지는 것은 아니지만, 금융 거래와 법적 보호 측면에서 불이익이 발생합니다.

위험 요인임차인에게 미치는 영향
전세보증보험 가입 거절HUG, HF 등 대부분의 보증기관은 위반건축물에 대한 보증 가입을 거절합니다. 보증금 미반환 사고 시 안전장치가 사라지는 셈입니다.
전세대출 제한 및 회수은행은 위반건축물에 대한 전세대출 심사를 거절하거나, 기존 대출 연장을 거부할 수 있습니다. 최악의 경우 대출금을 회수할 수도 있습니다.
이행강제금 및 행정조치건물주에게 시정명령과 이행강제금이 부과되며, 이로 인한 재정적 압박이 보증금 반환에 영향을 줄 수 있습니다.
경매 시 불이익경매 진행 시 위반건축물이라는 사실 때문에 낙찰가가 낮아질 수 있으며, 이는 임차인의 배당금 감소로 이어질 수 있습니다.

안심등기는 건축물대장에 위반건축물 표시가 확인되면, 보증보험 가입이 어려울 수 있다는 점 등을 고려해 「계약 진행 가능 상태」를 조건부적격으로 판정합니다. 이는 계약을 금지하는 것은 아니지만, 앞서 설명한 위험들을 임차인이 충분히 인지하고 불이익가능성을 확인 해야 한다는 신호입니다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_VIOLATION_FLAGGED>

계약 전 확인 및 대응 방법

만약 마음에 드는 집이 위반건축물이라면 어떻게 해야 할까요? 계약을 포기하기 전에, 다음과 같은 점들을 확인하고 대응할 수 있습니다.

  • 위반 내용 및 해소 가능성 확인

    임대인이나 중개사를 통해 어떤 부분이 위반되었는지, 원상복구가 가능한지 확인합니다. 경미한 위반이고 곧 시정될 예정이라면 위험이 줄어들 수 있습니다.

  • 보증금 조정 및 특약 설정

    보증보험 가입이 불가능한 위험을 감수하는 대신, 보증금을 시세보다 현저히 낮게 조정하는 것을 협의해 볼 수 있습니다. 또한 '잔금 지급 전까지 위반 내용을 시정한다'는 조건을 특약으로 명시할 수 있습니다.

  • 주거용 여부 재확인

    특히 상가나 사무실을 개조한 경우, 건축물대장상 용도가 '주거용'이 아니면 주택임대차보호법의 보호를 온전히 받기 어려울 수 있습니다.      <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_NOT_RESIDENTIAL> 안심등기에서는 이 경우에도 조건부적격으로 판정하고 추가 확인을 안내합니다. 

하지만 위반 내용이 중대하거나 임대인이 시정 의지가 없다면, 보증금 보호를 위해 계약을 재고하는 것이 현명한 판단일 수 있습니다.

실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?

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판단 근거 및 출처