건축물대장 위반건축물은 뭘 뜻하는 걸까?

위반건축물이란 무엇인가요?

위반건축물은 건물이 허가받은 내용과 다르게 사용되거나, 허가 없이 증축·개조·용도변경된 상태를 말합니다.

쉽게 말하면, 건축물대장에 등록된 건물 정보와 실제 건물 상태가 맞지 않는 경우입니다.

예를 들어 아래와 같은 경우가 위반건축물로 표시될 수 있습니다.

건축물대장에 위반건축물 표시가 있다는 것은 관할 지자체가 해당 건물의 위반 사항을 확인했다는 뜻입니다.

그래서 단순히 “집은 멀쩡해 보이는데요?”라고 넘기면 안 됩니다.

건축물대장에서 어떻게 확인하나요?

건축물대장은 정부24나 세움터 등에서 확인할 수 있습니다.

계약 전에는 등기부등본만 볼 것이 아니라 건축물대장도 함께 확인해야 합니다.

건축물대장에서는 아래 항목을 봐야 합니다.

건축물대장에 위반건축물 표시가 있다면, 어떤 부분이 위반인지 중개사나 임대인에게 설명을 요청해야 합니다.

하지만 설명을 들었다고 해서 바로 안전해지는 것은 아닙니다.

전세 계약에서는 보증금이 크기 때문에, 위반건축물은 매우 신중하게 봐야 합니다.

위반건축물 전세 계약을 추천하지 않는 이유

위반건축물이라고 해서 당장 집이 무너지거나, 바로 퇴거해야 한다는 뜻은 아닙니다.

하지만 전세 계약에서는 문제가 큽니다.

전세는 보증금이 크고, 보증금 회수 안전장치가 중요하기 때문입니다.

위반건축물은 전세보증금반환보증, 전세대출, 경매 시 회수 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.

그래서 위반건축물은 “싸니까 괜찮다”가 아니라, “왜 싼지 확인해야 하는 집”으로 보는 것이 맞습니다.

전세보증금반환보증 가입이 어려울 수 있습니다

위반건축물이 가장 문제가 되는 지점은 전세보증금반환보증입니다.

전세보증금반환보증은 임대인이 계약 종료 후 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관에 이행을 청구할 수 있는 안전장치입니다.

그런데 건축물대장에 위반건축물로 표시되어 있으면, HUG·HF 전세보증금반환보증 가입이 어렵거나 거절될 수 있습니다.

전세보증금반환보증에 가입할 수 없다면, 임대인이 보증금을 돌려주지 못하는 상황에서 임차인이 직접 대응해야 합니다.

그래서 전세 계약에서는 위반건축물 여부가 매우 중요합니다.

전세대출도 문제가 될 수 있습니다

위반건축물은 전세대출에도 영향을 줄 수 있습니다.

은행은 전세대출을 심사할 때 계약서만 보는 것이 아니라, 건물 상태와 보증 가능 여부도 함께 봅니다.

건축물대장에 위반건축물 표시가 있으면 대출이 거절되거나, 한도가 줄어들거나, 대출 연장에서 문제가 생길 수 있습니다.

특히 처음에는 대출이 가능하다고 들었더라도, 실제 심사 과정에서 건축물대장 문제가 확인되면 결과가 달라질 수 있습니다.

그래서 계약금을 먼저 넣기 전에 확인해야 합니다.

이행강제금과 원상복구 문제도 확인해야 합니다

위반건축물은 행정적으로 원상복구 명령이나 이행강제금과 연결될 수 있습니다.

이행강제금은 원칙적으로 건축주나 소유자에게 부과되는 성격이지만, 임차인 입장에서도 완전히 무관하다고 보기 어렵습니다.

임대인이 이행강제금을 체납하면 압류 같은 문제로 이어질 수 있고, 원상복구 과정에서 실제 거주 공간에 영향을 받을 수도 있습니다.

하지만 특약을 넣는다고 해서 전세보증금반환보증 가입 제한이 사라지는 것은 아닙니다.

그래서 위반건축물은 특약만 믿고 계약하기보다, 보증 가입 가능 여부를 먼저 확인해야 합니다.

안심등기에서는 어떻게 확인하나요?

안심등기에서는 주소와 보증금을 입력하면 건축물대장을 분석해 위반건축물 표시 여부를 확인할 수 있습니다.

건축물대장에 위반건축물 표시가 있으면, 안심등기는 계약 전 위반 내용과 건물 상태를 확인해야 하는 항목으로 안내합니다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_VIOLATION_FLAGGED> 위반건축물은 전세대출, 전세보증금반환보증 가입 가능성, 보증금 회수 판단에 영향을 줄 수 있기 때문입니다.

위반건축물 표시가 전세보증금반환보증 가입 제한으로 이어질 수 있는 상태라면, 계약 전에 보증 가입 가능 여부를 먼저 확인해야 합니다. 

실제 공간은 주거용처럼 보이지만 건축물대장상 주거용이 아닌 경우에는 전입신고, 대출, 보증 가입 과정에서 문제가 생길 수 있습니다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_NOT_RESIDENTIAL>이 경우 계약 목적물의 주용도와 실제 사용 상태가 맞는지 확인해야 합니다.