임대인이 전세권을 권유하는데 괜찮나요?

전세권은 무엇인가요?

전세권은 임차인이 전세금을 지급하고 집을 사용할 수 있는 권리를 등기부등본에 직접 남기는 방식입니다.

일반 전세계약에서는 보통 전입신고와 확정일자를 통해 대항력과 우선변제권을 갖춥니다.

반면 전세권은 임대인과 전세권 설정 계약을 하고, 등기부등본 을구에 전세권 설정 등기를 해야 합니다.

전세권자는 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 사용·수익할 수 있으며, 그 부동산에 대해 후순위권리자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있습니다(민법 제303조). 또 전세금 반환이 지체되면 전세권의 목적물에 대해 경매를 청구할 수 있습니다(민법 제318조).

즉, 전세권은 단순한 계약서상의 약속이 아니라 등기부등본에 남는 권리입니다.

임대인이 전세권을 권유하면 좋은 건가요?

전세권 자체는 임차인에게 도움이 될 수 있는 권리입니다.

특히 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 전세권자는 별도의 보증금반환청구소송 없이 전세권에 기초해 경매를 청구할 수 있다는 장점이 있습니다.

그래서 임대인이 전세권 설정에 협조하겠다고 하는 것은 겉으로 보기에는 임차인에게 유리해 보일 수 있습니다.

하지만 여기서 꼭 확인해야 할 점이 있습니다.

전세권을 설정한다고 해서 보증금이 무조건 안전해지는 것은 아닙니다.

전세권도 결국 경매 배당 순서의 영향을 받습니다.

내 전세권보다 먼저 설정된 근저당권이나 다른 선순위채권이 많다면, 집이 경매로 넘어가도 그 권리들이 먼저 돈을 받아갑니다.

전세권이 있어도 보증금을 못 돌려받을 수 있나요?

네, 그럴 수 있습니다.

전세권은 강한 권리이지만, 경매에서 돈을 받는 순서는 여전히 중요합니다.

예를 들어 내가 전세권을 설정했더라도, 이미 그 집에 큰 근저당권이 먼저 설정되어 있다면 경매 낙찰대금에서 근저당권자가 먼저 배당받을 수 있습니다.

쉽게 말하면 이런 구조입니다.

경매 낙찰대금

• 경매 비용
• 선순위 근저당권
• 선순위채권
  = 내 전세권 보증금 회수 가능 금액

내 전세권보다 앞선 권리들이 많으면, 내 차례에 남는 돈이 부족할 수 있습니다.

그래서 전세권을 설정할지 말지보다 먼저 봐야 할 질문은 이것입니다.

“이 집이 경매로 넘어갔을 때, 내 보증금까지 돌아올 돈이 남을까?”

전세권을 설정하면 보증보험 가입은 어떻게 되나요?

전세권을 설정할 때 반드시 조심해야 하는 부분이 전세보증금반환보증입니다.

전세권을 설정한 상태에서는 보증보험 가입이 제한될 수 있습니다.

HUG 전세보증금반환보증 안내에서는 전세권이 설정된 경우 전세권을 말소하거나 공사로 이전해야 한다고 안내하고 있습니다. 중소기업이 아닌 법인임차인의 경우에는 전세권을 이전해야 가입 가능하다고 설명합니다.

즉, 전세권을 설정하면 무조건 보증보험을 못 든다고 단정할 수는 없지만, 전세권을 그대로 유지한 채 보증보험 가입이 어려울 수 있고, 말소 또는 이전 조건이 붙을 수 있습니다.

그래서 임대인이 전세권을 권유한다면 아래를 먼저 확인해야 합니다.

전세권과 보증보험은 같은 안전장치가 아닙니다

전세권과 전세보증금반환보증은 모두 보증금 보호와 관련이 있지만 역할이 다릅니다.

전세권은 집을 경매에 넘길 수 있는 권한을 줄 수 있지만, 경매로 팔린 돈이 충분하지 않으면 보증금을 다 돌려받지 못할 수 있습니다.

반면 보증보험은 보증기관 심사를 통과해야 가입할 수 있고, 전세권이 설정되어 있으면 가입 조건에서 문제가 될 수 있습니다.

그래서 둘 중 하나만 보고 판단하면 안 됩니다.

임대인이 전세권을 권유할 때 확인할 것

임대인이 “전세권 설정해드릴게요”라고 말하면, 바로 좋은 조건이라고 판단하지 말고 아래 순서로 확인해야 합니다.

1단계: 선순위채권 확인

등기부등본 을구에서 근저당권, 전세권 등 내 전세권보다 먼저 설정된 권리가 있는지 확인해야 합니다.

선순위채권이 많으면 전세권을 설정해도 보증금 회수에 불리할 수 있습니다.

2단계: 전세권 순위 확인

전세권은 등기 순서가 중요합니다.

내 전세권이 몇 번째 권리인지, 앞에 있는 권리 금액이 얼마인지 확인해야 합니다.

3단계: 보증보험 가입 가능성 확인

전세권을 설정하면 전세보증금반환보증 가입에 말소 또는 이전 조건이 붙을 수 있습니다.

따라서 전세권을 설정하기 전에 보증보험 가입 가능성을 먼저 확인해야 합니다.

4단계: 경매 시 보증금 회수 가능성 확인

전세권이 있어도 경매 낙찰가가 낮고 선순위채권이 많으면 보증금을 전액 회수하기 어려울 수 있습니다.

계약 전에는 실제 경매 상황을 가정해 내 보증금이 돌아올 수 있는지 확인해야 합니다.

안심등기에서는 무엇을 확인할 수 있나요?

안심등기에서는 주소와 보증금을 입력하면, 계약 전 내가 확인해야 할 보증금 회수 가능성을 미리 볼 수 있습니다.

이 글에서 중요한 것은 두 가지입니다.

첫째, 선순위채권이 많은지입니다.

둘째, 경매로 넘어갔을 때 내 보증금을 돌려받을 수 있는지입니다.

안심등기는 예상 경매 낙찰가에서 선순위채권과 경매 비용을 차감해, 내 보증금이 실제로 회수 가능한 범위 안에 있는지 분석합니다.

입력한 보증금이 예상 경매 낙찰가 기준의 적정 보증금을 초과하면 일부 보증금 손실 가능성이 있어 추가 확인이 필요합니다. <안심등기 RC코드 - RC_DEPOSIT_PARTIAL_RISK>