전세권은 우선변제가 되나요?

전세권은 무엇인가요?

전세권은 등기부등본에 직접 기록되는 권리입니다.

일반 전세계약에서 임차인은 보통 전입신고와 확정일자를 통해 대항력과 우선변제권을 갖춥니다. 반면 전세권은 임대인과 전세권 설정 계약을 하고, 등기부등본에 전세권 설정 등기를 해야 성립합니다.

즉, 전세권은 단순한 계약서상의 권리가 아니라 등기부등본에 표시되는 권리입니다.

전세권자는 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 점유해 사용·수익할 수 있으며, 그 부동산에 대해 후순위권리자보다 전세금의 우선변제를 받을 수 있습니다. 또한 전세금 반환이 지체되면 전세권의 목적물에 대해 경매를 청구할 수 있습니다(민법 제303조, 제318조).

전세권도 우선변제가 되나요?

네. 전세권은 우선변제될 수 있습니다.

여기서 중요한 점은 이미 설정된 전세권이 내 보증금보다 먼저 배당될 수 있다는 것입니다.

전세계약을 하려는 임차인 입장에서 전세권은 두 가지 의미로 봐야 합니다.

문제가 되는 것은 두 번째입니다.

내가 계약하려는 집에 기존 전세권이 남아 있다면, 그 전세권자는 경매 상황에서 내 보증금보다 먼저 전세금을 배당받을 수 있습니다.

그래서 등기부등본 을구에 전세권이 보인다면, 단순히 “이전에 살던 세입자 기록이겠지”라고 넘기면 안 됩니다.

기존 전세권이 말소되었는지, 아직 살아 있는 권리인지 반드시 확인해야 합니다.

우선변제권과 전세권은 어떻게 다른가요?

전세권과 우선변제권은 모두 보증금 보호와 관련이 있지만, 만들어지는 방식이 다릅니다.

우선변제권은 임차인이 주택 인도와 전입신고를 마치고, 임대차계약서에 확정일자를 받은 경우에 인정됩니다(주택임대차보호법 제3조의2).

전세권은 등기부등본에 전세권 설정 등기가 되어야 하고, 전세권자는 후순위권리자보다 전세금의 우선변제를 받을 수 있습니다.

즉, 둘 다 보증금 보호와 관련이 있지만, 임차인 입장에서는 내 권리보다 먼저 설정된 전세권이 있는지가 더 중요합니다.

기존 전세권이 있으면 왜 조심해야 하나요?

기존 전세권이 남아 있다는 것은, 그 집에 이미 보증금 반환과 관련된 권리가 등기되어 있다는 뜻입니다.

집이 경매로 넘어가면 돈은 순서대로 배당됩니다.

이때 기존 전세권이 내 권리보다 앞서 있다면, 그 전세권자가 먼저 배당받을 수 있습니다.

쉽게 말하면 이런 구조입니다.

경매 낙찰대금

• 경매 비용
• 선순위 전세권
• 선순위 근저당권 등
  = 내 보증금 회수 가능 금액

기존 전세권 금액이 크면, 내 보증금까지 돌아올 돈이 부족해질 수 있습니다.

따라서 전세계약 전 등기부등본 을구에 전세권이 있다면 아래 질문을 꼭 확인해야 합니다.

말소 예정이라는 말만 믿으면 안 됩니다

전세권이 있는 집에서 자주 나오는 말이 있습니다.

“잔금 전에 말소할 거예요.”

하지만 전세계약에서는 말소 예정과 말소 완료를 구분해야 합니다.

기존 전세권이 실제로 말소되지 않았다면, 아직 등기부등본에 남아 있는 권리입니다.

기존 전세권이 말소되지 않은 상태라면, 내 보증금보다 먼저 보호될 수 있는 권리가 남아 있는 것입니다.

집합건물에서 내가 계약하려는 호실에 기존 전세권이 남아 있다면 전세권 말소 여부를 확인해야 합니다. <안심등기 RC코드 - RC_JEONSE_RIGHT_REVIEW_REQUIRED_JIPHAB>

다가구주택처럼 건물 전체 권리 구조를 함께 봐야 하는 경우에는 전세권이 어느 부분과 관련된 권리인지 추가 확인이 필요합니다. <안심등기 RC코드 - RC_JEONSE_RIGHT_REVIEW_REQUIRED_DAGAGU>

안심등기에서는 무엇을 확인하나요?

안심등기에서는 주소와 보증금을 입력하면 등기부등본상 전세권 설정 여부를 확인할 수 있습니다.

이 글에서 안심등기로 확인해야 하는 것은 두 가지입니다.

기존 전세권이 있다면 먼저 말소 여부를 확인해야 합니다.

그리고 전세권이 말소되었거나, 말소 조건으로 계약을 검토하더라도 끝이 아닙니다. 다음에 집이 경매로 넘어갔을 때 내 보증금이 실제로 회수 가능한지도 함께 봐야 합니다.

안심등기는 예상 경매 낙찰가에서 선순위권리와 예상 경매 비용을 차감해, 내 보증금이 회수 가능한 범위 안에 있는지 계산합니다