전,월세계약 전 위반건축물인지 확인해야하는 이유

위반건축물이란 무엇인가요?

위반건축물은 건축법상 허가나 신고 내용과 다르게 지어진 건물, 또는 허가받지 않은 방식으로 증축·용도변경된 건물을 말합니다.

예를 들어 베란다를 무단 확장했거나, 근린생활시설로 허가받은 공간을 주거용으로 임대하거나, 옥탑·창고·주차장 일부를 주거 공간처럼 만든 경우가 문제가 될 수 있습니다.

임차인 입장에서는 집을 직접 봤을 때 일반 원룸이나 빌라처럼 보여서 알아차리기 어렵습니다. 그래서 반드시 건축물대장을 확인해야 합니다.

건축물대장은 정부24에서 발급 또는 열람할 수 있는 민원 서류입니다. 계약하려는 주소의 건축물대장을 확인하면 해당 건물이 위반건축물로 표시되어 있는지 볼 수 있습니다.

위반건축물이면 왜 전월세 계약에 문제가 되나요?

위반건축물이라고 해서 임차인이 무조건 거주할 수 없는 것은 아닙니다.

하지만 전·월세계약에서는 중요한 문제가 생깁니다.

가장 큰 문제는 전세보증금반환보증 가입 가능성입니다.

전세보증금반환보증은 임대인이 계약 종료 후 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 보증금 반환을 책임지는 안전장치입니다. 그런데 보증기관은 위반건축물 여부를 중요한 심사 기준으로 봅니다.

HUG 전세보증금반환보증 안내에서도 건축물대장 확인사항으로, 건축물대장상 위반건축물로 기재되어 있지 않을 것을 요건으로 안내하고 있습니다.
HF 전세지킴보증 역시 위반건축물인 경우 가입이 불가능하다고 안내하고 있습니다. 다만 구분등기된 주택에서 해당 세대가 위반건축물에 해당하지 않는 것으로 확인되는 경우처럼 예외적으로 검토 가능한 경우가 있을 수 있습니다.

즉, 위반건축물 여부는 단순한 건물 상태 문제가 아니라 보증보험 가입 가능 여부와 직접 연결되는 문제입니다.

전월세 계약 전 확인하지 않으면 생기는 문제 3가지

1. 전세보증금반환보증 가입이 어려울 수 있습니다

위반건축물에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 보증보험입니다.

전세보증금반환보증은 임차인에게 중요한 안전장치입니다. 그런데 계약 후에 보증보험을 신청했는데 위반건축물로 확인되면 가입이 거절되거나 제한될 수 있습니다.

문제는 임차인이 계약 전에는 “보증보험은 나중에 가입하면 되겠지”라고 생각하기 쉽다는 점입니다.

하지만 보증보험은 계약한다고 자동으로 가입되는 것이 아닙니다. 주택가액, 보증금, 선순위채권뿐 아니라 건축물대장상 위반건축물 여부도 확인합니다.

안심등기에서는 건축물대장상 위반건축물 표시가 확인되면, 전세보증금반환보증 가입에 문제가 될 수 있는 상태로 안내합니다. <안심등기 RC코드 - RC_INSURANCE_BUILDING_VIOLATION_INELIGIBLE>

2. 전세대출 심사에서 문제가 될 수 있습니다

위반건축물은 전세대출에도 영향을 줄 수 있습니다.

은행이나 보증기관은 전세대출 심사 과정에서 계약하려는 주택의 적법성, 건축물대장 상태, 보증 가능 여부 등을 확인합니다. 위반건축물로 등록되어 있으면 전세대출이 제한되거나, 대출 실행이 어려워질 수 있습니다.

HUG 전세피해 예방 안내 자료에서도 위반건축물을 임차한 경우 전세대출 또는 전세보증금반환보증 등 금융기관 심사에서 승인이 거절될 수 있다고 안내하고 있습니다.

즉, 위반건축물은 “살 수 있느냐”의 문제를 넘어, 대출과 보증보험을 이용할 수 있느냐의 문제로 이어집니다.

3. 나중에 보증금 회수에 불리할 수 있습니다

위반건축물은 나중에 보증금을 돌려받는 과정에서도 불리하게 작용할 수 있습니다.

계약 종료 시 임대인이 보증금을 바로 돌려주면 문제가 없을 수 있습니다. 하지만 다음 세입자를 구해야 보증금을 돌려줄 수 있는 상황이라면 이야기가 달라집니다.

위반건축물로 확인되면 다음 임차인이 전세대출이나 보증보험 가입을 꺼릴 수 있습니다. 그러면 새로운 임차인을 구하는 데 시간이 오래 걸릴 수 있고, 그만큼 기존 임차인의 보증금 반환도 지연될 수 있습니다.

또 집이 경매로 넘어가는 상황에서도 위반건축물은 일반 주택보다 불리하게 평가될 수 있습니다. 이 경우 낙찰가가 낮아질 수 있고, 결과적으로 임차인의 보증금 회수 가능성에도 영향을 줄 수 있습니다.

위반건축물 여부는 어디서 확인하나요?

위반건축물 여부는 건축물대장에서 확인합니다.

확인 순서는 간단합니다.

건축물대장에 위반건축물 표시가 있다면, 계약 전에 반드시 임대인이나 중개사에게 위반 내용, 시정 가능 여부, 원상복구 계획을 확인해야 합니다.

단순히 “별문제 없다”는 말만 믿고 계약하면 안 됩니다.

안심등기에서는 어떻게 확인하나요?

안심등기에서는 주소와 보증금을 입력하면 전·월세계약 전 확인해야 할 건축물 정보를 함께 확인할 수 있습니다.

이 글에서 중요한 것은 두 가지입니다.

첫째, 건축물대장상 위반건축물 여부를 확인할 수 있습니다.

둘째, 전세보증금반환보증 가입 가능성에 문제가 되는지 함께 확인할 수 있습니다.

건축물대장상 위반건축물로 확인되면 안심등기에서는 등기·건축물 항목에서 추가 확인이 필요한 상태로 안내할 수 있습니다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_VIOLATION_FLAGGED>

또한 위반건축물은 전세보증금반환보증 가입이 어려울 수 있으므로, 보증보험 가입 가능성 확인에서도 중요한 위험 신호로 볼 수 있습니다. <안심등기 RC코드 - RC_INSURANCE_BUILDING_VIOLATION_INELIGIBLE>