등기부등본에 근저당권 어떻게 계산 해야할까?

한 줄 답변

근저당권은 등기부등본 어디에서 보나요?

등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 나누어 봅니다.

근저당권은 보통 을구에 표시됩니다.

근저당권은 집주인이 해당 집을 담보로 돈을 빌렸다는 기록입니다.

전세 계약에서 중요한 이유는, 집이 나중에 경매로 넘어가면 근저당권자가 내 보증금보다 먼저 돈을 받아갈 수 있기 때문입니다.

근저당권에서 꼭 봐야 할 4가지

등기부등본에 근저당권이 보이면 아래 항목을 확인해야 합니다.

가장 중요한 것은 설정일과 채권최고액입니다.

내가 전입신고와 확정일자를 받기 전에 근저당권이 먼저 설정되어 있다면, 그 근저당권은 내 보증금보다 앞서는 선순위채권이 될 수 있습니다.

그리고 채권최고액은 실제 대출잔액과 다를 수 있습니다. 보통 대출금보다 높게 설정되는 경우가 많기 때문에, 임차인 입장에서는 실제 대출잔액만 믿기보다 등기부등본에 적힌 채권최고액 기준으로 보수적으로 봐야 합니다.

근저당권이 있으면 무조건 위험한가요?

근저당권이 있다고 해서 무조건 계약하면 안 되는 것은 아닙니다.

문제는 근저당권의 크기입니다.

예를 들어 시세가 5억 원인 집에 근저당권 채권최고액이 3,000만 원 정도라면 검토 여지가 있을 수 있습니다.

반대로 시세가 3억 원인 집에 근저당권 채권최고액이 1억 8,000만 원이고, 내 보증금이 1억 5,000만 원이라면 구조가 위험해질 수 있습니다.

중요한 계산은 이것입니다.

근저당권 채권최고액

• 내 보증금
  = 시세 대비 어느 정도인가

다가구주택이라면 여기에 선순위보증금도 더해야 합니다.

근저당권 채권최고액

• 선순위보증금
• 내 보증금
  = 시세 대비 어느 정도인가

시세도 함께 봐야 합니다

등기부등본은 권리관계를 보여주지만, 집의 시세를 알려주는 서류는 아닙니다.

그래서 근저당권을 볼 때는 반드시 시세도 같이 확인해야 합니다.

시세를 확인할 때 참고할 수 있는 자료는 아래와 같습니다.

실거래가는 실제 거래된 가격을 확인할 수 있고, 공시가격은 보수적인 기준으로 참고할 수 있습니다.

다만 빌라, 다가구주택, 오피스텔은 시세 산정이 아파트보다 어려울 수 있습니다.

그래서 단순히 주변 매물 호가만 보고 판단하면 안 되고, 실거래가, 공시가격, 기준가격 등을 함께 봐야 합니다.

“시세의 80% 이내”는 참고 기준입니다

전세 계약에서 흔히 말하는 기준이 있습니다.

근저당권 채권최고액 + 내 보증금이 시세의 80% 이내면 비교적 안정적이다라는 말입니다.

예를 들어 보겠습니다.

이 경우 근저당권 채권최고액과 내 보증금의 합계가 2억 2,000만 원입니다.

시세의 80%인 2억 4,000만 원 안에 들어오므로, 참고 기준상으로는 비교적 검토 가능한 구조라고 볼 수 있습니다.

하지만 이 기준이 절대적인 안전을 의미하는 것은 아닙니다.

경매가 되면 시세 그대로 낙찰되지 않을 수 있고, 경매 비용도 차감됩니다.

그래서 실제로는 예상 경매 낙찰가 기준으로 내 보증금이 회수 가능한지까지 봐야 합니다.

80%를 넘으면 어떤 문제가 생기나요?

예를 들어 시세가 3억 원인 집을 보겠습니다.

근저당권 채권최고액과 내 보증금을 합치면 2억 8,000만 원입니다.

시세의 80%인 2억 4,000만 원을 넘습니다.

이 경우 집이 경매로 넘어갔을 때 낙찰가가 낮아지면 내 보증금 전액을 돌려받기 어려울 수 있습니다.

경매 상황으로 다시 계산해보겠습니다.

내 보증금이 1억 5,000만 원이라면, 회수 가능 여력 1억 700만 원으로는 전액 회수가 어렵습니다.

이처럼 근저당권을 볼 때는 “근저당이 있다/없다”가 아니라, 경매 시 내 보증금까지 돌아올 돈이 남는지를 확인해야 합니다.

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근저당권 말소 예정이라면 어떻게 해야 하나요?

임대인이나 중개사가 “잔금으로 대출을 갚고 근저당권을 말소할 예정”이라고 설명하는 경우가 많습니다.

이 경우 말소 예정이라는 말만 믿으면 안 됩니다.

계약서 특약에 명확히 적고, 잔금 지급 전후로 실제 말소 절차를 확인해야 합니다.

특약은 아래처럼 작성할 수 있습니다.

임대인은 잔금 지급과 동시에 등기부등본상 근저당권을 말소한다.
잔금 지급 직전 근저당권 말소에 필요한 서류와 상환 절차를 확인하며, 잔금 지급 후 말소 접수증 또는 말소 완료된 최신 등기부등본을 임차인에게 제공한다.
기한 내 말소되지 않을 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있고, 임대인은 계약금을 즉시 반환한다.

핵심은 말소 예정이 아니라 말소 확인입니다.

계약 전 등기부등본을 보고, 잔금 직전에도 다시 최신 등기부등본을 확인해야 합니다.

안심등기에서는 어떻게 확인하나요?

안심등기에서는 주소와 보증금을 입력하면 등기부등본상 근저당권을 확인하고, 시세와 예상 경매 낙찰가를 함께 반영해 보증금 회수 가능성을 분석할 수 있습니다.

임차인이 직접 근저당권 채권최고액, 시세, 예상 경매 낙찰가, 선순위채권을 하나씩 계산하지 않아도 계약 전 위험 구조를 확인할 수 있습니다.

안심등기 확인 항목	의미
근저당권 설정 여부	집에 담보권이 있는지 확인
근저당권 채권최고액	경매 시 먼저 배당될 수 있는 금액
근저당권 설정일	내 전입신고·확정일자보다 앞서는지 판단
시세 대비 보증금	보증금이 집값 대비 과도한지 확인
예상 경매 낙찰가	경매 시 실제 회수 가능성 판단 기준
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보증금 회수 가능성	경매 시 내 보증금을 돌려받을 수 있는지 확인

근저당권 채권최고액이 커서 선순위채권 부담이 큰 경우에는 추가 확인이 필요한 상태로 볼 수 있습니다. <안심등기 RC코드 - RC_PRIORITY_DEBT_HIGH_AMOUNT> 보증금과 선순위채권의 합계가 주택가액 기준을 초과하면 계약 자체의 보증금 회수 위험이 커질 수 있습니다. <안심등기 RC코드 - RC_DEPOSIT_OVER_MARKET> 입력한 보증금이 예상 회수 가능 금액을 초과하면 경매 시 보증금 일부를 돌려받지 못할 가능성이 있습니다. <안심등기 RC코드 - RC_DEPOSIT_PARTIAL_RISK>

등기부등본에 근저당권이 있다면 단순히 “근저당이 있네”에서 끝내면 안 됩니다.

판단 근거 및 출처

• <출처: [세이프홈즈] - Reason code 2026년 06.12>safehomes.kr/reason-codes
• 부동산등기법 [시행 2025. 1. 31.] [법률 제20435호, 2024. 9. 20., 일부개정]www.law.go.kr/LSW/LsiJoLinkP.do?docType=JO&lsNm=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EB%93%B1%EA%B8%B0%EB%B2%95&joNo=001900000&languageType=KO&paras=1#
• 주택임대차보호법 시행령 [시행 2026. 7. 1.] [대통령령 제36423호, 2026. 6. 23., 타법개정]www.law.go.kr/LSW/LsiJoLinkP.do?docType=JO&lsNm=%EC%A3%BC%ED%83%9D%EC%9E%84%EB%8C%80%EC%B0%A8%EB%B3%B4%ED%98%B8%EB%B2%95+%EC%8B%9C%ED%96%89%EB%A0%B9&joNo=000400000&languageType=KO&paras=1#

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